La Gestoría es una sociedad ''intermediaria'' cuya
misión es la de tramitar la modificación de la hipoteca motivada por cambio de
deudor (cliente), es decir, que aquello que está plasmado en escritura pública
firmado ante notario entre el nuevo cliente y la entidad financiera, recorra
todo los ''trámites burocráticos'' necesarios para que adquiera plena vigencia
legal.
¿QUÉ
HACE UNA GESTORÍA?
Básicamente,
hace dos gestiones:
-
Pagar
la minuta al Notario por la firma de la subrogación de la hipoteca.
-
Solicitar la exención del impuesto de
Actos Jurídicos Documentados
en
el Organismo Oficial correspondiente de la Comunidad Autónoma.
-
Con
el justificante de dicha exención, y la escritura de modificación de la hipoteca, proceder a su
inscripción en el Registro de la Propiedad.
-
Al
cabo de unas semanas, y una vez que le avisa el Registro que ya ha procedido
a la inscripción registral de la modificación de la hipoteca, recoger la escritura pública, y
la entregársela al cliente.
¿Y
nada más?: Si, NADA MAS.
¿QUIÉN
PUEDE EVITAR EL GASTO DE LA GESTORÍA?
En la práctica, NUNCA
podremos evitar que una gestoría nos tramite la hipoteca ante el Registro de la
Propiedad, por UNA IMPOSICIÓN de la entidad financiera.
El
motivo es muy simple:
La hipoteca de una
vivienda, en la mayoría de los casos, implica que es la propia vivienda la que
sirve como AVAL en el supuesto de impago. Por lo tanto, el banco necesita
asegurarse, al MÁXIMO, que la inscripción en el Registro de la modificación
de la hipoteca se va
a realizar de forma correcta, o en su defecto, y ante cualquier imprevisto, la
Gestoría le va a avisar, sin demora alguna, de todo lo que concierne o suceda.
Piense
que si no se hace de forma correcta, oficialmente costará como DEUDOR el
anterior usuario, y no usted, con el cual la entidad financiera ha firmado el cambio.
Además
de ello, las Gestorías disponen de un seguro de Responsabilidad Civil, para que
en el caso de hacer un trámite de forma incorrecta, y que se le pueda exigir
una indemnización, estén cubiertos por dicho seguro.
Imagine
que el usuario no actuara correctamente, y por error, omisión, mala fe, etc, el
usuario NO inscribiera correctamente la hipoteca en el Registro de la Propiedad,
y llegado el caso, el banco / caja no pudiera embargar la vivienda para
cobrarse un posible impago. ¿a quién podría pedir responsabilidades el banco
si el cliente ya de por sí es un moroso?.
Además
de todo lo anteriormente comentado, como es un gasto que PAGA EL USUARIO, muchas
veces es el banco quién tiene sus propias gestorías, o bien convenios
de colaboración con gestorías (cobra comisión), por lo tanto, siempre es un
''negocio'' más que aportar al grupo empresarial y a la cuenta de resultados.
CONCLUSIÓN:
no se esfuerce en imponer una gestoría determinada, ni se esfuerce en
querer hacer usted directamente los trámites, es INÚTIL, ya que el banco NO va
a aceptar.
¿CUÁNTO
VALE?
Lo
que cobra una gestoría por tramitar la subrogacion de una hipoteca por cambio
de cliente NO depende del valor de la
misma, ya que el trámite a realizar es el mismo siempre, independientemente de
su importe. Por lo tanto, lo que cuesta depende de la propia tarifa de la
Gestoría.
No
obstante, para el caso de una vivienda normal, cuyo valor sea ''normal'', tenga
en cuenta que puede costar la Gestoría entre 150 y 300 euros.
En
todo caso, siempre hay variables, como pueden ser gastos de desplazamiento.
Imagine que la modificación de una hipoteca debe ser registrada en una población a 100 km de donde
se firmó la hipoteca ante el notario.
Por
último, reseñar que el pago de la Gestoría se realiza POR ANTICIPADO, por lo
que generalmente se suele hacer una provisión de fondos inicial (señal o
entrada) y antes de entregar las escrituras de la hipoteca al usuario, se debe liquidar, POR
COMPLETO, el coste total.
PROVISIÓN
DE FONDOS
Como
se ha comentado anteriormente, la Gestoría es la encargada de pagar al Notario, al
Registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Por
lo tanto, ANTES DE PROCEDER A MOVER NI UN SOLO PAPEL, lo primero que hace la
Gestoría es realizar una provisión de fondos. Es decir, el banco en la
cual usted tiene la hipoteca realizará una transferencia a la cuenta
de la Gestoría con una cantidad de dinero suficiente para abordar todos estos
gastos.
Normalmente,
en dicha provisión de fondos incluye:
-
Gastos
de la firma de la subrogación de la hipoteca ante el Notario.
-
Gastos
de inscripción en el Registro de la Propiedad.
-
Minuta
cobrada por la Gestoría.
Al
finalizar todo el proceso, si dicha provisión de fondos resultó ser excesiva,
le devolverán el sobrante, o al contrario, si faltó dinero, el banco
donde tenga la cuenta corriente realizará una nueva transferencia por el
importe que se deba.
Como
puede imaginar, en el 99% de los casos, la provisión de fondos inicial es mas
que suficiente para cubrir TODOS los gastos. Es muy difícil que una gestoría
adelante dinero para pagar gastos de un usuario.
¿SE
PUEDE NEGOCIAR EL PRECIO?
Generalmente,
al ser un servicio técnico prestado por profesionales que tienen una tarifa
base, NO suele negociarse la minuta que cobrará la gestoría.
La
excusa dada por el banco es ''no se puede, ya que es lo que cobre un
profesional en estos casos por realizar su trabajo''.
No
obstante, hemos de decir que SI, SI se puede negociar.
Quizás
no le otorgue mucha importancia, pero todos estos factores van sumando, y a la
hora de la verdad, se obtiene unos gastos que pueden resultar elevados si no se
negocian por anticipado. (ver
tabla comparativa).
