Las
entidades financieras parten de una máxima, y es que su negocio consiste en prestar
un dinero a cambio de que el cliente lo devuelva en su integridad, mas
unos intereses, y en la forma prevista en la escritura de la hipoteca.
A
continuación se detallan los procesos y la forma en que se produce una oferta
por parte de la entidad financiera:
1.-
Aportar datos
2.-
Estudiar la solicitud
2.1.-
Importe solicitado y plazo
2.2.-
Capacidad de endeudamiento
2.3.-
Otras cuestiones de interés
3.-
Oferta
3.1.-
Política de la entidad
3.2.-
Exigencias
1.-
APORTAR DATOS
Lo
primero que le van a solicitar es que aporte datos de su situación laboral,
económica, deudas, situación familiar, etc, etc.
El
objetivo es estudiar si usted está en condiciones de poder soportar el pago de
una hipoteca, qué cantidad máxima sería posible concederle, y bajo que
condiciones.
Para
un estudio ''serio'' de la situación y que le ofrezcan una oferta vinculante
para el banco / caja, a continuación se detallan los datos que suelen pedir,
haciendo constar que si la operación siguiera adelante, posiblemente pudieran
pedir mas datos, en función del tipo de hipoteca a realizar (p.e. si es sobre
una vivienda usada, le pedirán una nota simple del registro, el contrato
privado de compra - venta, etc).
-
Particulares:
D.N.I.
Dos
últimas nóminas.
Otros
ingresos ; Cuentas y depósitos
Última
declaración de I.R.P.F. completa.
Otra
documentación personal :
-
Sentencia
judicial de divorcio (si lo estuviera)
-
Capitulaciones
(en el caso de estar casado en régimen de separación de bienes).
-
Patrimonio:
Otras propiedades
-
Otros
créditos y compromisos de pago
-
Autónomos:
(además de los datos antes citados)
Alta
en Licencia Fiscal.
Dos
o tres últimas declaraciones de I.R.P.F. completas.
Últimos
pagos fraccionados de I.V.A. o I.R.P.F.
La
volatilidad de ingresos que se supone a los autónomos en muchos casos hace
que el importe concedido no supere el 60% del precio del inmueble
-
Empresas:
C.I.F.
Escritura
de Constitución, ampliación de capital, otras modificaciones.
Escritura
de Poderes.
Balance
Interno.
Balance
Registro Mercantil.
Impuesto
de Sociedades.
Declaraciones
de I.V.A.
D.N.I.
de los socios o administradores.
Habitualmente,
referencias de algunos proveedores/clientes.
Detalle
de entidades bancarias con las que opera
Últimos
recibos de préstamos vigentes.
Por
lo tanto, si usted va a solicitar una hipoteca, y quiere que le hagan una oferta
''seria'', vaya con la documentación que le van a solicitar, y así se evita
hacer ''dos viajes''.
2.-
ESTUDIAR LA SOLICITUD
A
continuación, con todos los datos aportados por el cliente, la entidad
financiera procederá a estudiar su situación, teniendo en cuenta estas
premisas:
-
Importe
solicitado y plazo.
-
Capacidad
de endeudamiento
-
Otras
cuestiones de interés
2.1.-
Importe
solicitado y plazo
Con
estos datos, el banco / caja sabrá las cuotas que usted deberá pagar a lo
largo de la vida del préstamo.
Si
es un préstamo a interés variable, tendrá en
consideración la
evolución de los interés a lo
largo de estos últimos años, así como las propias previsiones que tenga para
el futuro.
De ahí deducirá un tipo de interés ''medio'', que
aplicado a la cantidad de dinero solicitada, y el plazo requerido, saldrá la
cuota a pagar. (calculadora
cuota de prestamo)
2.2.-
Capacidad
endeudamiento
La
capacidad de pago viene a reflejar cuál es la cantidad de dinero que usted, en
función de sus ingresos y gastos, puede destinar a una hipoteca.
Hace
años se estimaba que dicha cantidad no debería subir mas allá del 30% de los
ingresos netos, sin embargo, esta teoría cada vez se va desvaneciendo mas,
debido al incremento del valor de la vivienda, y por tanto, la necesidad de
pedir préstamos mas altos, llegando a veces incluso al 50 - 60 % de
endeudamiento.
No
obstante, en el análisis de cada cliente, se tienen en cuenta varios factores
determinantes, como son:
-
Ingresos
netos mensuales
-
Gastos
fijos, como puede ser comida, luz, agua, teléfono, ropa...
-
Gastos
de otros préstamos, como puede ser el de un coche, o para amueblar la
vivienda, etc.
-
Número
de personas a su cargo. No es lo mismo alimentar a una persona, que a una
familia con dos hijos.
Con
todos estos datos, se hace el balance final (ingresos - gastos), y da un valor
que es el que usted puede destinar a una vivienda.
Ejemplo:
usted y su pareja trabajan, y con un sueldo neto al mes,
entre los dos, de 2.000 euros.
Al
mismo tiempo, están pagando una letra por la compra del coche, de 180 euros /
mes, y que la familia la componen la pareja mas un hijo.
Es
normal, por ejemplo, que el banco / caja suponga que van a gastar en gastos de
comida, luz, agua, colegio, transporte, etc, 900 euros.
Esto,
sumado a la letra del préstamo del coche, hace una cifra, en números redondos,
de 1.100 euros.
Como
el banco sabe que una familia no puede vivir ''justo'' para dormir, comer,
deberá imponer un ''margen de maniobra'' para imprevistos, vacaciones, etc, es
decir, suponga que, al menos, otro 200 euros mas.
Es
decir, que los ingresos son de 2.000 euros, y los gastos, unos 1.300 euros. Por
lo tanto, sería aconsejable que, a lo sumo, la cuota del préstamo fuera de 700
euros (un 35% de los ingresos).
Con
este dinero, estarían en condiciones de obtener un préstamo de (pueden
comprobarlo en nuestra
calculadora
de intereses):
| Plazo |
interés =
4%
|
interés =
5%
|
| 10 años |
69.000
€ |
66.000
€ |
| 15 años |
95.000
€ |
89.000
€ |
| 20 años |
116.000
€ |
106.000
€ |
| 25 años |
133.000
€ |
120.000
€ |
| 30 años |
147.000
€ |
130.000
€ |
2.3.-
Otras
cuestiones de interés
La
entidad financiera no solo estudia la operación desde el punto de vista
económico, sino que a veces, tiene en consideración otros aspectos.
Por
ejemplo, un cliente del banco / caja de ''toda la vida'', donde sus padres, su
familia, tiene una relación y vínculo de hace muchos años, siempre es una
''ayuda'' para que la entidad financiera ''abra la mano'' y conceda un
préstamo, aunque el cliente no cumpla con todas las exigencias.
En
el apartado negativo, por ejemplo, están las situaciones en las cuales un
cliente, hace años, y por motivos pasajeros, no pudo terminar de pagar un
préstamo a tiempo, y fue inscrito en la lista de morosos. Quizás dicha
situación está mas que superada, pero para el banco implica un inconveniente
(''con la mosca detrás de la oreja'').
Existen
otros muchos factores, de carácter personal, que también podrían haber sido
tratados.
En
su caso particular, piense si hay algún condicionante que al banco / caja le
pueda resultar atractivo, o bien, ser negativo, y valore como puede repercutir
en la operación, ya que el banco lo tendrá en cuenta.
3.-
OFERTA
Una
vez que se produce el estudio, la entidad financiera ofrece al cliente una
oferta.
Dicha
oferta tendrá en consideración:
-
Política
de la entidad
-
Exigencias
3.1.-
Política
de la entidad
Algunas
veces, las restricciones no son solo motivadas por las condiciones del
solicitante, sino que pueden venir de la mano del funcionamiento interno de la
propia entidad. Es decir, que en un caso concreto, un banco / caja seguramente
podría ofrecer a un buen cliente unas condiciones muy ventajosas, pero la
política de la entidad se lo prohíben.
La
política de préstamos de una entidad varía mucho de la necesidad de captar
clientes en ese momento.
Por
ejemplo, un banco / caja con una fuerte implantación en una zona determinada,
y con muchos años de experiencia en dicha zona, suele tener una política
''conservadora'', ya que NO puede ofrecer una oferta buena a un nuevo cliente y
discriminar a otros muchos clientes que ya dispone.
Las
condiciones de las hipotecas han ido mejorando con el paso de los años, de tal
forma que si bien en la década de los 90 era muy complicado bajar de un
tipo
de interés del Euribor + 1.0, hoy por hoy, resulta un oferta mala.
Por
lo tanto, dicha entidad, tiene ''el lastre'' de cientos y cientos de clientes
que contrataron esas hipotecas en esa época, y que son fieles clientes. Por
ello, a usted no debería ofrecerle un tipo de interés, ya que para ese banco /
caja siempre sería mejor perder un nuevo cliente, que perder a miles ya
fidelizados.
Por
el contrario, una entidad financiera de reciente implantación en una zona, la
única forma de captar clientes es ofreciendo un producto competitivo.
Ejemplo:
los bancos tradicionales como BBVA, Santander, Banco Popular... están
ampliamente implantados en todos los rincones del territorio, y por tanto, no
esperen que su política de hipotecas sea muy buena.
Bancos de nueva creación, sobre todo los de
internet,
así como Bancos y Cajas de unas regiones que empiezan a expandir su red en
otras, siempre tendrán una buena política de Hipotecas.
Pondremos
un caso en concreto. La entidad BBK puede ofrecer en Madrid unas condiciones
cercanas al Euribor + 0.5, sin redondeo.
Esa
misma entidad, en Bilbao, donde está ampliamente extendida, ofrece Euribor +
1.0.
3.2.-
Exigencias
Puede
que usted no cumpla con todos los requisitos que el banco / caja cree
necesarios, en cuyo caso, puede ocurrir que NO le acepten como cliente, o bien,
sea a través de unos condicionantes.
Ejemplo:
si usted tiene un trabajo temporal, la empresa no es de reconocido
prestigio, no dispone de cualificación profesional... no espere milagros,
porque el banco seguramente rechazará ofrecerle una hipoteca.
Las
exigencias vienen cuando usted está ''en la cuerda floja'', es decir, que
dispone de unos valores de ingresos y gastos, que inicialmente podría pagar,
pero que en un futuro pueden hacer que peligre dicho pago de la hipoteca.
Si
la entidad financiera detecta que a lo largo de la vida del préstamo pudiera
haber problemas de pago, bien por que su situación laboral es inestable, o no
segura, o bien porque la cantidad solicitada, en relación a sus ingresos, le
propondrán medidas que deberá adoptar.
Una
de las mas habituales para ''atajar'' una posible insolvencia en el pago de las
cuotas a través de un AVAL, o un AVALISTA.
Por
así decirlo, el AVAL es la garantía de que si usted no puede pagar, el banco
podrá resarcirse a través de un tercero o un bien distinto al hipotecado.
Un
aval puede ser cualquier otra propiedad, por ejemplo, otro piso.
Ejemplo:
imagine que el banco requiere que se ponga como aval el piso de sus padres,
o un garaje que compró con anterioridad.
Del
mismo modo, el AVAL puede ser sustituido por un AVALISTA, es decir, una persona
que se hace responsable del pago de las cuotas que usted no pueda pagar.
Ejemplo:
imagine que su padre le avala, es decir, que él será el responsable en el
supuesto de no pago.
En
cualquiera de estos casos, tenga presente que para usted NO ES UNA BUENA
OPERACIÓN.
Y
no lo es porque la hipoteca en sí, está gravando la propia vivienda, y
ADEMÁS, le están exigiendo un aval añadido.
¿qué
mejor aval que la propia vivienda?.
En el caso de que le soliciten un AVAL o AVALISTA,
añadido a la propia vivienda, es porque usted NO está en condiciones de
solicitar una hipoteca de la cantidad y plazo que quiere.
En
el menor de los casos, puede ocurrir que la solución sea cambiar el plazo de la
hipoteca, es decir, por ejemplo, en vez de ser a 15 años, que sea a 30 años,
en cuyo caso la cuota mensual a pagar es menor, y pudiera ser asumible por la
entidad financiera.
Nota:
Debemos hacer constar, acerca de las responsabilidades de un avalista, lo
siguiente:
Los avalistas, tienen que garantizar la deuda de forma solidaria con cada
uno de los prestatarios, renunciando a los beneficios de división, orden y
excusión, es decir, cada uno de ellos responderá de la totalidad de la
deuda, y cualquiera puede ser el primero en tener que responder de la misma,
incluso antes que el propio titular, con lo que se encuentran en la misma
posición y tienen la misma responsabilidad que el titular del préstamo.
También renuncian a los beneficios de notificación de incumplimiento y de
relevación de fianza por prórroga, es decir, el avalista no tiene por qué
recibir notificación de vencimiento anticipado del préstamo por
incumplimiento, sino que se le puede exigir la totalidad de la deuda, y
desde un primer momento se considera que da su consentimiento ante cualquier
prórroga que pueda tener lugar.
