La
Gestoría es una sociedad ''intermediaria'' cuya misión es la de tramitar la
modificación de la hipoteca por novación, es decir, que aquello que está plasmado en escritura pública firmado
ante notario entre el cliente y la entidad financiera, recorra todo los
''trámites burocráticos'' necesarios para que adquiera plena vigencia legal.
¿QUÉ
HACE UNA GESTORÍA?
Básicamente,
hace dos gestiones:
-
Pagar
la minuta al Notario por la firma de la modificación de la escritura.
-
Recoger
la escritura pública de novacion de hipoteca, y
pagar el impuesto de
Actos Jurídicos Documentados
en
el Organismo Oficial correspondiente de la Comunidad Autónoma en el
supuesto de incremento de capital, o bien solicitar su exención en el
supuesto de cambiar solamente el tipo de interés, o este y además el plazo
de amortización.
-
Con
el justificante de dicho pago o exención, y la escritura de modificación de la hipoteca, proceder a su
inscripción en el Registro de la Propiedad.
-
Al
cabo de unas semanas, y una vez que le avisa el Registro que ya ha procedido
a la inscripción registral de la modificación de la hipoteca, recoger la escritura pública, y entregársela al cliente.
¿Y
nada más?: Si, NADA MAS.
¿QUIÉN
PUEDE EVITAR EL GASTO DE LA GESTORÍA?
En
principio, TODOS aquellos que lo estimen oportuno, no tienen porqué recurrir a
los servicios de una gestoría. Si dichas personas quieren realizar por sí
mismos los trámites, podrían hacerlo. Es decir, es como decidir si uno desea,
o no desea, contratar los servicios de otras personas para un trabajo que en
realidad él mismo puede hacer.
Algunas
veces, puede estar justificado el gasto de la Gestoría, bien sea porque los
horarios de trabajo no nos permitan ''perder una mañana'', o por la comodidad y
seguridad de que otro nos hace las gestiones. Ahora bien, no es excusa que el
proceso sea complejo, como tampoco lo es el no saber cumplimentar los modelos
para solicitar el pago o exención de los Actos Jurídicos Documentados, o la inscripción en el Registro,
ya que en todos estos sitios, hay personal encargado de AYUDAR a todo aquél que
lo precise, e incluso que le rellenen todos los datos si fuera conveniente.
No
obstante, ''del dicho al hecho hay mucho trecho''. Es decir, en la práctica, NUNCA
podremos evitar que una gestoría nos tramite la novación de hipoteca ante el Registro de la
Propiedad, por UNA IMPOSICIÓN de la entidad financiera.
El
motivo es muy simple:
La hipoteca de una
vivienda, en la mayoría de los casos, implica que es la propia vivienda la que
sirve como AVAL en el supuesto de impago. Por lo tanto, el banco necesita
asegurarse, al MÁXIMO, que la inscripción en el Registro de la modificación
de la hipoteca se va
a realizar de forma correcta, o en su defecto, y ante cualquier imprevisto, la
Gestoría le va a avisar, sin demora alguna, de todo lo que concierne o suceda.
Piense
que si no se hace de forma correcta, oficialmente constará las condiciones
anteriores de la hipoteca, Y NO LAS NUEVAS.
Además
de ello, las Gestorías disponen de un seguro de Responsabilidad Civil, para que
en el caso de hacer un trámite de forma incorrecta, y que se le pueda exigir
una indemnización, estén cubiertos por dicho seguro.
Imagine
que el usuario no actuara correctamente, y por error, omisión, mala fe, etc, el
usuario NO inscribiera correctamente la novación de hipoteca en el Registro de la Propiedad,
y llegado el caso, el banco / caja, no pudiera embargar la vivienda para
cobrarse un posible impago. ¿a quién podría pedir responsabilidades el banco
si el cliente ya de por sí es un moroso?.
Además de todo lo anteriormente comentado, como es
un gasto que PAGA EL USUARIO, muchas veces es el banco / caja quién tiene sus
propias gestorías, o bien convenios de colaboración con gestorías (cobra
comisión), por lo tanto, siempre es un ''negocio'' más.
Ya
puestos a necesitar hacer los trámites, irremediablemente y por imposición
de la entidad financiera, uno podría plantearse hacerlos a través de una
gestoría de su confianza. ¿creen que si dicha gestoría no es de la confianza
del banco le van a dejar hacerlo?. NO.
CONCLUSIÓN:
no se esfuerce en imponer una gestoría determinada, ni se esfuerce en
querer hacer usted directamente los trámites, es INÚTIL, ya que el banco NO va
a aceptar.
¿CUÁNTO
VALE?
Lo
que cobra una gestoría por tramitar la modificación de una hipoteca por
novación NO depende del valor de la
misma, ya que el trámite a realizar es el mismo siempre, independientemente de
su importe. Por lo tanto, lo que cuesta depende de la propia tarifa de la
Gestoría, ya que es un servicio que está regulado por la ley de la oferta y
demanda del mercado, es decir, NO hay tarifas fijas.
No
obstante, suele rondar entre 100 - 150 euros en una novación.
En
todo caso, siempre hay variables, como pueden ser gastos de desplazamiento.
Imagine que la modificación de una hipoteca debe ser registrada en una población a 100 km de donde
se firmó la hipoteca ante el notario.
Por
último, reseñar que el pago de la Gestoría se realiza POR ANTICIPADO, por lo
que generalmente se suele hacer una provisión de fondos inicial (señal o
entrada) y antes de entregar las escrituras de la hipoteca al usuario, se debe liquidar, POR
COMPLETO, el coste total.
PROVISIÓN
DE FONDOS
Como
se ha comentado anteriormente, la Gestoría es la encargada de pagar al Notario, al
Registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (si procede, o bien
solicitar su exención).
Por
lo tanto, ANTES DE PROCEDER A MOVER NI UN SOLO PAPEL, lo primero que hace la
Gestoría es realizar una provisión de fondos. Es decir, el banco / caja en la
cual usted tiene la hipoteca, realizará una transferencia a la cuenta
de la Gestoría, con una cantidad de dinero suficiente para abordar todos estos
gastos.
Normalmente,
en dicha provisión de fondos incluye:
-
Gastos
de la firma de la novación de la escritura de la hipoteca ante el Notario.
-
Pago
del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (si procede).
-
Gastos
de inscripción en el Registro de la Propiedad.
-
Minuta
cobrada por la Gestoría.
Al
finalizar todo el proceso, si dicha provisión de fondos resultó ser excesiva,
le devolverán el sobrante, o al contrario, si faltó dinero, el banco / caja
donde tenga la cuenta corriente realizará una nueva transferencia por el
importe que se deba.
¿SE
PUEDE NEGOCIAR EL PRECIO?
Generalmente,
al ser un servicio técnico, prestado por profesionales que tienen una tarifa
base, NO suele negociarse la minuta que cobrará la gestoría.
La
excusa dada por el banco / caja es ''no se puede, ya que es lo que cobre un
profesional en estos casos por realizar su trabajo''.
No
obstante, hemos de decir que SI, SI se puede negociar. Tenga en cuenta que sus
argumentos son de peso, ya que:
-
La
Gestoría es un pago que realiza el usuario, no el banco / caja.
-
La
Gestoría es un servicio IMPUESTO por el banco / caja, no elegido en muchos
casos por el usuario.
-
La
Gestoría la elige el banco / caja. Es decir, además de ser impuesto, hay
que hacerlo con una determinada Gestoría, no con la que el usuario quiera.
