Ley
2/1994, de 30
marzo
de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
[Esta ley
ha sido modificada por el Real Decreto Ley 2/2003, de 25 de abril, de
medidas de reforma económica y por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre,
de medidas de reforma económica.]
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El descenso generalizado de los tipos de interés
experimentado en los últimos meses repercutido, como es lógico, en los
de los préstamos hipotecarios, y parece razonable y digno de protección
que los ciudadanos que concertaron sus préstamos con anterioridad a la
bajada de los tipos puedan beneficiarse de las ventajas que supone este
descenso. Pero, por otra parte, la situación de estos prestatarios se ve
agravada por la concurrencia de una doble circunstancia, que determina
la inviabilidad económica del «cambio de hipoteca»: la fuerte comisión
por amortización anticipada, impuesta por las entidades crediticias al
tiempo de otorgar el contrato y la duplicacíón de gastos que implican la
cancelación de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo.
Esta Ley viene además a cumplir con el mandato parlamentario que en su
moción del 2 de noviembre de 1993, aprobada por unanimidad, instaba al
Gobierno a «habilitar los mecanismos para que los deudores, en
aplicación de los
artículos 1211 y concordantes del Código Civil, puedan subrogar sus
hipotecas a otro acreedor».
Esta situación, históricamente reiterada, puede encontrar
solución adecuada por la vía subrogación convencional prevista por el
artículo
1211 del Código Civil, que la como un acto potestativo —voluntario—
del deudor. No obstante, la concisa normativa de dicho precepto no
resulta suficiente para resolver la problemática que plantea esta
institución, cuando el primer acreedor y el que se subroga con algunas
de las entidades financieras a las que se refiere la Ley de Mercado
Hipotecario. Resulta por ello procedente establecer una regulación
específica del referido supuesto —acotado por el art. 1
—, que facilite su desarrollo y abarate su coste.
El
artículo 2 establece los requisitos de la subrogación,
posibilitando el ejercicio de esta potestad por el deudor, en el
supuesto de que el primer acreedor no preste la colaboración debida. El
procedimiento, instrumentado análogo al previsto por el artículo 153,
párrafo 5, de la Ley Hipotecaria, tiene idéntico fundamento que éste,
reforzado si cabe por el hecho de tratarse de una liquidación a
practicar entre dos entidades financieras a las que hay que presumir,
por el mero hecho de serlo, la necesaria lealtad comercial recíproca.
El artículo 3 limita la cuantía de la
cantidad a percibir por la entidad acreedora, en concepto de comisión
por por la amortización anticipada de su crédito, en los préstamos a
interés variable. La razón de esta reducción estriba en que en esta
modalidad de préstamos, a diferencia de lo que ocurre en los préstamos
a tipo fijo, el acreedor asume habitualmente un escaso riesgo
financiero, lo que asemeja en este caso dicha comisión de cancelación a
una pena por desistimiento. Y como toda pena es siempre equitativamente
moderable por los Tribunales, según el
artículo 1154 del Código Civil, resulta lógico concluir que esta
moderación pueda efectuarse también por Ley, muy especialmente en
momentos de crisis económica y tratándose de contratos en masa de
ejecución sucesiva y de larga duración, en
los que el consumidor se ha adherido a
un texto contractual preestablecido por la entidad de crédito. Y no cabe
objetar que esta limitación implique una injerencia de la Administración
en
el libre funcionamiento del mercado,
pues no es otra cosa sino una mejora del sistema jurídico-institucional,
para adecuar la ordenación del mercado a las necesidades de cada
momento. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, se tiene en cuenta
ponderadamente la repercusión que el pago anticipado pueda acarrear a la
entidad de crédito moderando su cuantía al fijar un porcentaje
significativo en los préstamos a interés variable. A estos efectos se
entenderá como préstamo de interés variable aquel que modifica su tipo
de interés en el transcurso de su período de amortización.
Los artículos 4, 5
y 6 regulan diversos aspectos de la escritura de
subrogación, registrales y de la ejecución hipotecaria. Y los artículos 7 y 8 introducen una
drástica reducción de los costes fiscales y del sistema de protección
preventiva de la seguridad jurídica privada.
Por último, se ha considerado beneficioso tanto para los
acreedores como para los deudores, bonificar las mismos costes, antes
dichos, en el caso de la novación modificativa del préstamo hipotecario
entre acreedor y deudor; operación que resultará muy beneficiosa para el
deudor por ser la que soporta menos gastos y muy estimulante para el
acreedor al darle ocasión de no perder a su propio cliente.
Artículo 1. Ámbito.
1. Las entidades financieras a las que se refiere el
artículo 2 de la Ley 2/1981,
de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el
deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades
análogas, con sujeción a lo dispuesto en
esta Ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior
será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera
que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la
posibilidad de amortización anticipada.
Artículo 2.
Requisitos de la subrogación.
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las
mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad
acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de
aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella,
conforme a lo dispuesto en el
artículo 1211 del Código Civil.
La entidad que está dispuesta a subrogarse presentará al
deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones
financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de la oferta
por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la
notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en
el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del
débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá
derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días
naturales a contar desde dicha entrega,
formaliza con el
deudor novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso
contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad
subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la
cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y
comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un
resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado
porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada
o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la
entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las
consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y. tras
manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la
escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal
fin, el notario no la entidad acreedora. A tal fin, el notario
notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de
copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar
error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes. En este
caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el
Juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución,
a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a
éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después
de oírlas admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro
de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será
apelable en un solo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites
de apelación de los incidentes.
Artículo 3. Comisión por
amortización anticipada.
En las subrogaciones: que se produzcan en los préstamos
hipotecarios, a interés variable,
referidos en el artículo 1 de esta Ley, la cantidad a
percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la
amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital
pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1ª.
Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no
habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2ª. Si
se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o
inferior al 1 por
100,
la comisión a percibir será la pactada.
3ª. En
los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por
comisión de amortización anticipada el
1 por
100
cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante si la entidad
acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique
la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como
consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La
alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la
subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en esta ley, y
sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que
corresponda por el daño producido.
[Según la disposición adicional primera de la Ley
36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (BOE núm.
271, de 12-11-2003, pp. 39925-39942), " [e]n las subrogaciones que se
produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a
partir del 27 de abril de 2003, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre
subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y aunque no conste
en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, la cantidad a
percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la
amortización anticipada de su crédito se calculará sobre el capital
pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1ª. Cuando se haya
pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a
percibir cantidad alguna por este concepto.
2ª. Si se hubiese
pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al
0,50 por
ciento, la comisión a percibir será la pactada.
3ª. En los demás
casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de
amortización anticipada el
0,50 por ciento
cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante si la entidad
acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique
la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como
consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La
alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la
subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en esta ley, y
sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que
corresponda por el daño producido.]
Artículo 4. Escritura
En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la
modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario
como de demora, inicialmente pactado o vigente, la ampliación del plazo
del préstamo, o ambas.
[Este artículo está redactado conforme al
art. 17 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma
económica.]
Artículo
5. Registro.
El hecho de la subrogación no surtirá efecto contra
tercero, si no se hace constar en el Registro por medio de una nota
marginal, que expresará las circunstancias siguientes:
1.ª La persona jurídica subrogada en los derechos del
acreedor.
2.ª Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés,
del plazo, o de ambos.
3.ª La escritura que se anote, su fecha, y el notario que
la autorice.
4.ª La fecha de presentación de la escritura en el
Registro y la de la nota marginal.
5.ª La firma del registrador, que implicará la
conformidad de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere
tomado.
Bastará para que el registrador practique la inscripción
de la subrogación que la escritura cumpla lo dispuesto en el artículo 2 de esta
Ley, aunque no se haya
realizado aún la notificación al primitivo acreedor. No serán objeto de
nueva calificación las cláusulas inscritas del préstamo hipotecario que
no se modifiquen. El registrador no podrá exigir la presentación del
título de crédito.
[El número 2 de este artículo está
redactado conforme al art. 17 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de
medidas de reforma económica (BOE núm. 271, de 12-11-2003, p.
39925-39942).]
Artículo 6.
Ejecución.
La entidad subrogada deberá presentar para la ejecución
de la hipoteca, además de su primera copia auténtica inscrita de la
escritura de subrogación, el título de crédito, revestido de los
requisitos que la
Ley de Enjuiciamiento Civil exige para despachar ejecución. Si no
pudiese presentar el título inscrito, deberá acompañar, con la copia de
la escritura de subrogación, certificación del Registro que acredite la
inscripción y subsistencia de la hipoteca.
La ejecución de la hipoteca se ajustará a lo dispuesto en
la Ley de
Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria.
Artículo 7. Beneficios
fiscales.
Estará exenta la escritura que documente la operación de
subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados»
sobre documentos notariales.
Artículo 8. Honorarios
notariales y registrales.
Para el cálculo de los honorarios notariales y
registrales se tomará como base la cifra del capital pendiente de
amortizar en el momento de la subrogación, y se entenderá que el
documento autorizado contiene un sólo concepto.
Artículo 9. Beneficios fiscales
y honorarios notariales y registrales en la novación modificativa de
préstamos hipotecarios.
Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos
Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa
de
préstamos hipotecarios pactados de
común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una
de las entidades a que se refiere el artículo 1 de
esta Ley y la modificación se refiera a la mejora de las condiciones del
tipo de interés, inicialmente pactado o vigente.
Para el cálculo de los honorarios notariales y
registrales de dicho tipo de escrituras, se tomará como base la que
resulte de aplicar a la cifra del capital pendiente de amortizar en el
momento de la novación el diferencial entre el interés del préstamo que
se modifica y el interés nuevo. En el caso de novaciones modificativas
referidas exclusivamente a la alteración del préstamo se tomará como
base el 1 por mil de la cifra del capital pendiente de amortizar en el
momento de la novación.
[Este artículo está redactado conforme al
art. 17 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma
económica.]
Artículo 10.
Comisión por ampliación del plazo del préstamo.
En las novaciones modificativas que tengan por objeto la
ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá
percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1 por
ciento de la cifra de capital pendiente de amortizar.
[Este artículo ha sido introducido por el
art. 17 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma
económica.]
Disposiciones adicionales
Primera
En los préstamos hipotecarios, a interés variable, a que
se refiere el artículo 1 de esta Ley, la entidad acreedora no podrá
percibir por comisión de amortización anticipada no subrogatoria más del
1 por ciento del capital que se amortiza aunque estuviese pactada una
comisión mayor.
Segunda
1. Se añaden los siguientes apartados al artículo 48.2 de
la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las
Entidades de Crédito:
«e) Efectuar, por sí o a través del Banco de España, la
publicación regular, con carácter oficial, de determinados índices o
tipos de interés de referencia que puedan ser aplicados por las
entidades de crédito a los préstamos a interés variable, especialmente
en el caso de préstamos hipotecarios.
Sin perjuicio de la libertad de contratación, el Ministro
de Economía y Hacienda podrá establecer requisitos especiales en cuanto
al contenido informativo de las cláusulas contractuales definitorias del
tipo de interés, y a la comunicación al deudor del tipo aplicable en
cada período, para aquellos contratos de préstamo a interés variable en
los que se pacte la utilización de índices o tipos de interés de
referencia distintos de los oficiales señalados en el párrafo
precedente.
f) Extender el ámbito de aplicación de las normas
dictadas al amparo de los apartados precedentes a cualesquiera contratos
u operaciones de la naturaleza prevista en dichas normas, aun cuando la
entidad que intervenga no tenga la condición de entidad de crédito.»
2. Las normas que se dicten al amparo de lo dispuesto en
el apartado precedente de esta disposición adicional serán de aplicación
a los préstamos y operaciones que se concierten con posterioridad a la
entrada en vigor de tales normas.
Tercera
Se añade un nuevo párrafo al artículo 45.I
c) del Real Decreto
Legislativo 1/1993, de 20 de septiembre, por el que se aprueba el texto
refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados, con el siguiente texto:
«23.ª La Ley 2/1994,
de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios.»
Cuarta
Se autoriza al Gobierno a dictar cuantas disposiciones
sean necesarias para la debida aplicación de esta Ley.
Disposición final única
Esta Ley entrará en vigor el mismo día de su publicación
en el «Boletín Oficial del Estado».
