hipotecas

 

 

 

 

ELEGIR INDICE DE REFERENCIA

PARA HIPOTECA A INTERES VARIABLE

 

Los índices de referencia que se utilizan, en el 99% de los casos hoy en día, son:

  • Euribor a un año

  • CECA

  • IRPH

 

Para saber cuál nos puede interesar mas deberíamos tener en cuenta los siguientes factores:

 

 

EVOLUCIÓN HISTÓRICA

 

Debido a que una hipoteca suele durar incluso hasta 30 años (las hay hasta 50 años), lo mas lógico es ver la evolución de los tipos de referencia durante un largo periodo de tiempo, con el objetivo de poder observar su evolución con respecto a la economía en general, su volatilidad, etc, etc.

 

No obstante, debido a las condiciones especiales del mercado Europeo, con la entrada en vigor de la moneda única, la unificación de medidas económicas, etc, etc, sería preferible tomar como referencia unos valores que nos permitan aventurar un desarrollo de la economía dentro de un marco lo mas estable posible, y adaptado a la situación actual.

 

Es por ello, que tomaremos como referencia la evolución de los tipos desde el año 2.000. (Comparativa intereses).

 

Se puede observar como el Euribor es un índice de referencia que SIEMPRE ha estado por debajo de los otros índices, por tanto, sería un buen referente si el diferencial (ver mas abajo) a aplicar estuviera en consonancia.

 

No obstante, el Euribor es un índice sujeto mas a la volatilidad, ya que ha fluctuado mas.

 

El índice CECA, es el mas alto de todos, fluctuando menos, es decir, con una volatilidad relativamente pequeña.

 

El IRPH, con tipos de interés mas bajos que la CECA, pero mas altos que el Euribor, y además, con una volatilidad media, es decir, ni tan alta como el Euribor, ni tan baja como la CECA.

 

Aunque son condicionantes que usted debe tener en cuenta, lo realmente importante es saber el DIFERENCIAL que aplicará la entidad financiera a su préstamo hipotecario.

 

 

DIFERENCIAL

 

El diferencial es el INCREMENTO sobre el índice de referencia que aplican los bancos / cajas sobre una hipoteca.

 

Por ejemplo, se puede tener:

  • Euribor + 0.5

  • CECA + 0

  • IRPH + 0.75

 

Por así decirlo, si los bancos / cajas se prestan entre sí un dinero a un tipo de interés en concreto, lo lógico es que dichas entidades financieras repercutan sobre el cliente un tipo de interés superior al que a ellos les ha costado.

 

 

LO QUE OFRECE EL MERCADO

 

Visto todo lo anterior, hemos salido al mercado, a preguntar por ofertas concretas, y estos han sido los resultados:

 

  • Euribor: la oferta mas baja que hemos encontrado ha sido el Euribor + 0.35, siendo habitual obtener valores entre 0.5 y 0.75, con un valor máximo del Euribor + 1.5

 

  • IRPH: la mejor oferta que hemos encontrado ha sido el IRPH + 0, sin embargo, ha sido habitual encontrarnos IRPH + 0.25, o + 0.5

 

  • CECA: la mejor oferta que hemos encontrado ha sido el CECA + 0, no existiendo problemas por conseguirlo.

 

Por lo tanto, hay una conclusión final y determinante:

 

El mejor índice de referencia es el EURIBOR

Superior al Euribor + 0.5 = pierde dinero

 

 

EJEMPLO

 

Para ver la verdadera magnitud de la diferencia que supone tener uno u otro tipo de interés, supongamos que solicitamos un préstamo de 100.000 euros a 30 años, con los valores medios del Euribor, Ceca e IRPH durante los años 2000 y 2002, este es el resultado:

 

Tipo de interés Tipo Intereses pagados Diferencia
Euribor + 0.4 4.480 81.979,17 0
Euribor + 0.5 4.490 82.192,87 213,70
Euribor + 0.75 4.830 89.532,89 7.553,72
CECA + 0.0 6.382 124.758,01 42.778,84
IRPH + 0.0 5.440 103.050,91 21.071,77
IRPH-C + 0.0 5.331 100.603,27 19.624,10
IRPH-B + 0.0 5.548 105.489,55 23.510,38

 

Con respecto a las condiciones mas ventajosas (Euribor + 0.4) usted podría:

 

 

  • Euribor + 0.75: pagar 15 cuotas mensuales del préstamo

 

  • IRPH, IRPH-C e IRPH-B: comprarse un vehículo, o pagar el seguro del coche y el hogar (600 euros destinado al coche y 150 al de hogar) durante 25 años!!!

 

  • CECA: pagar durante 7 AÑOS!!! las cuotas mensuales.

 

 

¿SE PUEDE NEGOCIAR?

 

SI, si, SI, si

 

Es el apartado donde usted tiene que HACER MAS FUERZA, e intentar conseguir las mejores condiciones.

 

Los números ''cantan'', y el ejemplo anterior es claro al respecto, HAY MUCHO DINERO de diferencia.