Sin
duda alguna, esta es la fase MAS IMPORTANTE de todo el proceso, porque es la
base de partida para llegar a un buen fin. Si usted no tiene las ''ideas
claras'' el
banco / caja harán el negocio a su favor.
Por
lo tanto, antes de que acuda a cualquier oficina, o solicitar información a
través de una página web, debe tener MUY claro qué es lo que desea, qué es
lo que pide, a quién lo pide, y cómo lo pide.
Es
decir:
1.-
Saber lo que quiere
2.-
Condiciones de partida
3.-
Exigencias asumibles
1.-
Saber
lo que se quiere
Ya
sabe que lo que quiere es una hipoteca, pero además deberá saber:
Seguramente,
usted sepa la cantidad de dinero que precisa, y a partir de ahí, pueda calcular
el resto de datos que precisa. Para ello, lo primero es saber la capacidad de
endeudamiento.
Por
así decirlo, es la capacidad de pago, la cantidad de dinero que usted, en función
de sus ingresos y gastos, puede destinar a una hipoteca. De nada sirve querer
comprarse una vivienda de 300.000 euros si los ingresos netos mensuales no
llegan a 1.000 euros.
Hace
años se estimaba que la capacidad de endeudamiento destinada a la compra de una
vivienda no debería subir mas allá del 30% de los ingresos netos, sin embargo,
esta teoría cada vez se va desvaneciendo mas, debido al incremento del valor de
la vivienda, y por tanto, la necesidad de pedir préstamos mas altos, llegando a
veces incluso al 50 - 60 % de endeudamiento.
No
obstante, en el análisis de cada cliente, se tienen en cuenta varios factores
determinantes, como son:
-
Ingresos
netos mensuales
-
Gastos
fijos, como puede ser comida, luz, agua, teléfono, ropa...
-
Gastos
de otros préstamos, como puede ser el de un coche, o para amueblar la
vivienda, etc.
-
Número
de personas a su cargo. No es lo mismo alimentar a una persona, que a una
familia con dos hijos.
Con
todos estos datos, debería hacer el balance final (ingresos - gastos), y da un
valor que es el que usted puede destinar a una vivienda.
Ejemplo:
imagine que usted y su pareja trabajan, y con un
sueldo neto al mes, entre los dos, de 2.000 euros.
Al
mismo tiempo, están pagando una letra por la compra del coche, de 180 euros /
mes, y que la familia la componen la pareja, mas un hijo.
Es
normal, por ejemplo, suponer que van a gastar en gastos de comida, luz, agua,
colegio, transporte, etc, 900 euros.
Esto,
sumado a la letra del préstamo del coche, hace una cifra, en números redondos,
de 1.100 euros.
Como
no debería vivir ''justo'' para dormir, comer, deberá imponer un ''margen de
maniobra'' para imprevistos, vacaciones, etc, es decir, suponga que, al menos,
otro 200 euros mas.
Es
decir, que los ingresos son de 2.000 euros, y los gastos, unos 1.300 euros. Por
lo tanto, sería aconsejable que, a lo sumo, la cuota del préstamo fuera de 700
euros (un 35% de los ingresos).
Con
este dinero, estarían en condiciones de obtener el plazo del préstamo de
(pueden comprobarlo en nuestra
calculadora
de intereses):
| Plazo |
interés =
4%
|
interés =
5%
|
| 10 años |
69.000
€ |
66.000
€ |
| 15 años |
95.000
€ |
89.000
€ |
| 20 años |
116.000
€ |
106.000
€ |
| 25 años |
133.000
€ |
120.000
€ |
| 30 años |
147.000
€ |
130.000
€ |
Por
lo tanto, ya tiene las ideas claras, es decir, YA SABE:
Ahora
bien, si ha observado, se ha estimado un tipo
de interés del 4 y 5%. Imagine que la hipoteca es a
interés
variable, a 30 años. Posiblemente los intereses estarán mas bajos durante
épocas, y posiblemente, habrá otras que estarán mas altos. No estaría de mas
que tuviera la previsión de ver si podría asumir o no un interés del 7-8%,
''por si acaso''. No le estamos diciendo que calcule el plazo con este tipo de
interés tan alto, porque seguramente sería irreal, sino que tuviera en
consideración épocas de crisis con tipos altos.
2.-
Condiciones
de partida
Gracias
a internet, hoy por hoy el usuario tiene en sus manos una herramienta de PRIMER
NIVEL, y no es otra que información abundante a su alcance, sin moverse de su
casa, sin tener que dar ningún dato personal que le identifique.
Por
lo tanto, a la hora de negociar una hipoteca, debemos saber de antemano qué
ofrece el mercado en general.
Aquí
encontrará multitud de ofertas que existen en el mercado, sabiendo de
antemano que no son las únicas, que pueden no ser válidas para usted, y que
puede que su propio banco esté en condiciones de poder ofrecérselo (o casi),
si usted sabe jugar sus bazas. Pero estos datos, ahora mismo, a usted le deben
resultar indiferente, ya que el objetivo en este momento es poder tener UNA
REFERENCIA.
Tal
es así que deberá tener claro que las condiciones de su hipoteca deberían
ser:
-
El
tipo de interés aplicado a la hipoteca es mejor que sea a
interés
variable que fijo. Y todo ello porque el banco / caja, al aplicar un
interés fijo en un préstamo de tantos años, no ''se va a pillar los
dedos''.
-
El
índice de referencia mejor es el Euribor, con
valores mas bajos que la CECA, o cualquiera de los IRPH (de las cajas, de
los bancos o del conjunto de los dos) (ver evolución
intereses)
-
El
diferencial a añadir al índice de referencia
elegido deberá estar comprendido entre:
-
Para
el Euribor: si está en una franja de 0.4 - 0.6 para considerarlo como
MUY bueno. Si está entre 0.6 y 0.75 será regular, y todo lo que
supere esta cantidad, será ''malo o regular''
-
Si
le aplican el índice IRPH, IRPH-C o IRPH-B, ya ha empezado con mal
pié, así que PEOR será si encima le añaden algún diferencial.
-
El
índice CECA, de entrada, NIÉGUESE a aceptarlo como índice de
referencia, salvo que le aplique un diferencial NEGATIVO.
-
El
redondeo es algo que NO debe aceptar de ningún
modo. Es un criterio que pasó a mejor vida.
-
La
comisión de apertura
debería ser CERO. Es algo que en las mejores entidades ofrecen con
facilidad.
-
La
comisión de amortización parcial, igualmente, CERO.
-
La
comisión de cancelación
total, a lo sumo, del 1%.
Y
así con todas y cada una de las condiciones que usted considere oportunas, al
objeto de tener una lista o tabla con aquellas condiciones que considera son las
mas adecuadas a su caso.
A
partir de este momento, solo le queda un detalle, y es saber quién se las
ofrece.
3.-
Exigencias
Además
de todo esto, deberá considerar y valorar las exigencias que está dispuesto a
asumir cuando la entidad financiera le exiga en la solicitud, tales como:
-
Nómina:
domiciliar la nómina, o en el caso de ser autónomo, los ingresos que
dispone. En tal sentido ¿a usted que mas le da cobrar por uno u otro banco
/ caja?, es una exigencia asumible.
-
Recibos
bancarios: domiciliar el cobro de recibos como la luz, agua, teléfono,
etc. En este sentido, es habitual que las entidades exijan, al menos, dos o
tres recibos. Por su parte, ¿qué mas le da pagar por ese banco, o por
otro?. Es una exigencia asumible.
-
Tarjetas:
si va a disponer de una cartilla, de la nómina, lo lógico es que
disponga de al menos una tarjeta de débito. Ojo, de débito, que suelen ser
GRATIS, o a lo sumo, con una comisión de mantenimiento muy pequeña. Es una
exigencia asumible. Si la exigencia fuera una tarjeta de crédito,
pregunte lo que le van a cobrar cada año por su mantenimiento, o en todo
caso, muchas veces se tiene pensado solicitarla de todas formas.
Ahora
bien, otra cuestión distinta es que la propia entidad que concede el préstamo
imponga una aseguradora (ya sea del mismo grupo, o de la que cobra comisión
por acuerdos firmados entre ellas), puesto que es contrario al principio de
reciprocidad y de equidad que reconoce la Ley 26/84 General de Defensa de los
Consumidores y Usuarios, ampliada en su carácter protector hacia el
consumidor a través de la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de Contratación.
No
es cuestión de exigir o no la contratación de un
seguro
del hogar, que eso no
se discute, ahora bien, la cuestión es que el usuario pueda elegir lo que mas
le conviene.
Ejemplo:
imagine que la compañía de seguros con la que desea el banco que contrate
el seguro del hogar ofrece muchas menos coberturas que otra compañía de la
competencia. O por el contrario, suponga que le están ofreciendo un seguro muy
completo, pero muy caro, y usted no desea gastarse tanto (ver
comparativa
de precios).
-
Seguro
de vida: puede que usted ya disponga un seguro de vida, o bien, otro
tipo de productos que le cubren en caso de fallecimiento. O bien, que el
precio que le cobran es demasiado alto comparado con la competencia, o las
coberturas e indemnizaciones no son las mas óptimas. Es una exigencia ''abusiva''
por parte del banco / caja. No lo acepte.
-
Plan
de pensiones: quizás esté usted contento con el funcionamiento de la
Seguridad Social, o bien no pueda permitirse en este momento contratar un
plan de pensiones, o bien en su empresa ya disponen de uno, o bien hace ya años
que usted lo contrató por su cuenta, o bien las condiciones del plan que le
ofrecen no son las mas ventajosas. ¿porqué contratar un producto que no
precisa, o no puede, o ya tiene, o es peor que el de la competencia?. Es una
exigencia ''abusiva'' por parte del banco / caja. No lo acepte.
