hipotecas

 

 

 

 

TASACION DE UNA VIVIENDA

HIPOTECAS NUEVAS

 

La tasación es un informe realizado por personas con cualificación suficiente (tasador) cuyo objetivo es valorar lo que cuesta una vivienda. Se deben realizar de acuerdo con la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.

 

La propia Ley establece que el tasador deberá tener la cualificación de Arquitecto o Arquitecto técnico.

 

De acuerdo con el art.37 del Real Decreto 1289/1991, de 2 de Agosto, y Real Decreto 775/1997, de 30 de Mayo, el tasador debe ser técnico profesional competente, arquitecto, aparejador o arquitecto técnico, capacitados para firmar informes de tasación así como sus certificados, cuando se trate de fincas urbanas, solares, e inmuebles edificados con destino residencial y, en los demás casos, por ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente según la naturaleza del objeto de tasación.

 

En dicha valoración, se tienen en cuenta aspectos como:

  • Metros cuadrados construidos y habitables

  • Materiales de construcción empleados

  • Elementos de mejora

  • Estado de conservación (en viviendas usadas)

  • Ubicación de la vivienda

  • Entorno: centros comerciales, comunicaciones, accesibilidad, zonas deportivas...

  • Precio medio del metro cuadrado en la zona (que impone la oferta y demanda)

  • Etc

Es decir, todos aquellos parámetros suficientes para poder evaluar que una vivienda concreta, en un momento concreto, tiene la probabilidad de venderse por dicho valor.

 

Las entidades financieras requieren, de forma IMPRESCINDIBLE, la tasación de la vivienda, ya que en muchos casos, la propia vivienda sirve de AVAL, y por tanto, necesitan saber el valor real de un bien, al objeto de que si se produce un impago de la hipoteca, el banco / caja pueda recuperar el dinero entregado a través de ese AVAL.

 

 

¿QUIÉN NO DEBE HACER TASACIÓN?

 

Aquellos que se van a subrogar en un préstamos hipotecario, NO necesitan hacer la tasación de vivienda, ya que la hipoteca está constituida con anterioridad, y por tanto, fue en ese instante cuando el banco / caja tuvo que requerir, si lo estimó oportuno, hacer una tasación.

 

Ejemplo: si se compra una vivienda NUEVA, y dicha vivienda tiene constituida una hipoteca (que en su día firmó el promotor de la vivienda) y usted se quiere subrogar en dicha hipoteca, NO necesitará hacer tasación de la vivienda.

 

Tampoco es preciso, en muchas ocasiones, hacer tasación de la vivienda cuando la cantidad de dinero solicitada al banco / caja, es MANIFIESTAMENTE inferior al valor de la propia vivienda.

 

Ejemplo: si su vivienda tiene un valor aproximado de 300.000 euros, y usted solo necesita 70.000 euros de hipoteca, en principio, no sería necesario hacer una tasación de la misma, ya que la cantidad solicitada es MANIFIESTAMENTE inferior al valor real.

 

No obstante, los bancos / cajas son muy reacios a no hacer tasación, y generalmente, sea cual sea el importe, siempre solicitan hacerla.

 

Consejo: si usted cree que la cantidad solicitada es muy inferior al valor real de la vivienda, NEGOCIE con el banco / caja NO hacer una tasación, o en su caso, que sea a cargo de la entidad financiera.

 

 

¿CUÁNTO VALE?

 

El valor de una tasación varía en función del valor de una vivienda. Suele rondar entre el 0.8 y 1.0 por mil. Es decir, no es lo mismo una tasación de un piso de 200.000 euros, que el de un complejo urbanístico cuyo valor es de 6 millones de euros.

 

Ejemplo: hemos preguntado por el valor de tasación en una entidad autorizada, para una vivienda situada en casco urbano de una gran ciudad (sin gastos de desplazamiento), cuyo valor aproximado es de 100.000 euros, y el gasto por tasación es de 230 euros. Y por una vivienda cuyo valor es de 200.000 euros, la tasación cuesta 320 euros.

 

En todo caso, siempre hay variables, como pueden ser:

  • No todos los gabinetes de tasación cobran lo mismo.

  • Lugar de la tasación

  • Si es preciso desplazamiento (dietas, kilometraje...)

  • Si es preciso recopilar información por parte del tasador (notas registrales, planos...)

 

Por último, reseñar que el pago de la tasación se realiza POR ANTICIPADO, por lo que generalmente se suele hacer una provisión de fondos inicial (señal o entrada) y antes de entregar el informe de la tasación se debe liquidar, POR COMPLETO, el coste de la tasación.

 

Normalmente, de todo esto se encarga el banco con el cuál se valla a realizar la hipoteca.

 

 

LA LETRA PEQUEÑA

 

Deberá tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Vigencia de la tasación

  • Entidades acreditadas

 

 

VIGENCIA DE LA TASACIÓN

 

La tasación de una vivienda es limitada en el tiempo, es decir, que a día de hoy puede tener un valor, y dentro de un año, otro muy diferente, bien por la propia demanda u oferta del mercado, por deterioro o mejora en dicha vivienda, etc, etc.

 

De ahí que las entidades financieras otorguen una validez a una tasación de alrededor de seis meses, y que pasado dicho tiempo, requieran una nueva tasación.

 

 

ENTIDADES ACREDITADAS

 

En principio, cualquier gabinete técnico de tasación, habilitado como tal, pudiera emitir una tasación de una vivienda, y que dicha tasación sirviera para cualquier entidad financiera.

 

Pues NO. No todos los Bancos / Cajas de Ahorros aceptan una tasación.

 

Lo habitual es que las entidades financieras trabajen con unos gabinetes técnicos de tasación, y SOLO los emitidos por ellos los consideran válidos, o bien del propio personal técnico que pueda tener el banco para estos casos.

 

Los motivos son varios:

 

  • La entidad financiera es quién expone su propio dinero al otorgar una hipoteca, y por tanto, necesita de una entidad tasadora de su total confianza al objeto de cerciorarse, al máximo, que dicha tasación es correcta, sobre todo, cuando el AVAL de la hipoteca es la propia vivienda.

Ejemplo: suponga que tasan una vivienda por 250.000 euros, y el banco, concede una hipoteca por dicho importe. Sin embargo, la tasación no es correcta, y el valor real es de 200.000 euros. Si el préstamo no se paga, la entidad financiera no podrá nunca recuperar el valor inicial concedido.

  • Debido a que muchas hipotecas tienen como único AVAL la propia vivienda, es muy importante para la entidad financiera asegurarse que el valor de la tasación es, como mucho, el valor real, y a ser  posible, un valor inferior al real, para que llegado el caso de impago de la hipoteca la entidad financiera pueda cobrar, al menos, la cantidad que entregó.

 

  • Los grupos financieros son, en casi todos los casos, un conglomerado de empresas (financiera, seguros, gestoría...). En el sector de la vivienda suelen tener sus propios gabinetes técnicos de tasación, con lo cual ¿a quién creen que le van a otorgar una tasación?: a la propia empresa. Y de no ser así, tendrán suscritos acuerdos o contratos con determinados gabinetes en los que, a demás de la confianza que le inspiran, les facilitarán trabajos a cambio de una comisión.

A pesar de todo ello, siempre hay gabinetes de tasación de reconocido prestigio, cuyos informes suelen ser válidos para casi todas las entidades financieras. Como puede ser el caso de TINSA.

 

Por último, cabe reseñar que las ''estimaciones'' o valores que le pueda hacer una Agencia de Propiedad Inmobiliaria (A.P.I.) o un Gestor Inmobiliario NO tienen validez legal como tasaciones. Su valoración le podrá servir de cara a la compra / venta de la vivienda, NO de cara al banco / caja a la hora de pedir una hipoteca.

 

Por lo tanto, a modo de resumen, a la hora de tasar una vivienda tenga en cuenta estos dos factores:

  • Vigencia de la tasación: si usted no va a solicitar el préstamo en breve, no se adelante y tase la vivienda, ya que puede ocurrir que necesite posteriormente volver a tasarla, porque ha perdido vigencia la que posee.

  • Entidad acreditada: cuente con la aprobación de su banco / caja sobre la entidad que va a realizar la tasación, no sea que sea ''papel mojado'' y tenga que volverse a gastar dinero con el gabinete técnico autorizado por la entidad financiera.

 

 

¿QUÉ DATOS DEBO APORTAR?

 

A la hora de realizar una tasación, el profesional encargado de ello, necesita de una serie de datos al objeto de realizar su trabajo, y son estos:

 

  • Fotocopia de la escritura de propiedad (en el supuesto de viviendas de segundamano)

  • Planos. (para las viviendas nuevas y de segundamano).

  • En caso de inmuebles alquilados, fotocopia del contrato de arrendamiento y del último recibo de alquiler.

  • En caso de edificios en construcción, fotocopia de la licencia de obras y el proyecto visado por el colegio y el ayuntamiento correspondiente para el que se haya concedido la licencia.

  • En el caso de promociones de viviendas de protección oficial, fotocopia de la Cédula de Calificación Provisional o Definitiva.

  • En el caso de inmuebles ligados a una explotación económica, Balances y Cuentas de resultados de los últimos tres años y/o Balances y Cuentas de Resultados previstos en los próximos cinco años, y Licencia de Apertura caso de estar en funcionamiento, y plano catastral o parcelario.

  • En el caso de terrenos, Cédula o consulta urbanística por escrito y plano catastral o parcelario; en el caso de fincas rústicas, plano catastral.

 

 

¿SE PUEDE NEGOCIAR EL PRECIO?

 

Al ser un servicio técnico prestado por profesionales que tienen una tarifa base, NO suele negociarse el valor de la tasación.

 

Debido a que es una cantidad pequeña (comparado con el montante total de la operación), invierta su tiempo y esfuerzo en ''rebajar'' otros aspectos, ya que en este, poco o ningún margen de maniobra tiene.