Es
la cantidad de dinero que la entidad financiera cobra al formalizar el préstamo
hipotecario, y en base o justificación a cubrir los gastos administrativos y de
gestión del préstamo.
Sin
embargo, debido a que su fluctuación puede variar entre el 0% y el 3.0% en
hipotecas a interes
fijo, y del 0% al 1% en
hipotecas a interes
variable, mas bien cabe pensar que se trata
de un ''impuesto'' que otra cosa, ya que no es comprensible que los gastos de
gestión y formalización puedan variar tanto de unas entidades a otras, o de un
tipo de hipoteca a otra. O incluso, dentro del mismo banco, puede ser para un
cliente el 0%, y para otro, dentro de la misma entidad, el 1.0%.
Por
así decirlo, la comisión de apertura vale para ''publicitar'' un buen tipo de
interés, es decir, comercializar un producto con un tipo de interés bajo, y a
su vez, una comisión de apertura alta (claro que esto último no se pone en
letras grandes, sino lo primero).
La
comisión de apertura se abona en el mismo instante de la formalización del
préstamo hipotecario, lo cual, en principio, es un contrasentido, ya que el usuario
solicita que le presten dinero, y como primera medida, es él quién tiene que
pagar.
Por
ello, la mayoría de las entidades también ''financian'' la comisión de
apertura, incluyéndola en el montante total del dinero prestado.
Ejemplo:
si solicita un préstamo de 200.000 euros y la comisión de apertura es del
1% (2.000 euros), la entidad financiera abonará 200.000 euros, pero le financiará
en realidad 202.000, es decir, los intereses recaen sobre 202.000 euros.
La
comisión de apertura, a veces, es mas importante que unas décimas arriba o
abajo del tipo de interés nominal aplicado.
Ejemplo:
supongamos que solicitamos un préstamo de 100.000 euros, a pagar en 15 años,
a través de cuotas mensuales.
|
interés
aplicado |
comisión
de apertura |
| Opción
A |
3.5
% |
1,5
% |
| Opción
B |
3.65
% |
0
% |
En
base a este supuesto, tenemos:
|
capital
solicitado € |
intereses
pagados € |
comisión
apertura € |
TOTAL
PAGADO € |
| Opción
A |
100.000 |
28.678 |
1.500 |
130.178 |
| Opción
B |
100.000 |
30.008 |
0 |
130.008 |
Como
se puede observar, la OPCIÓN A, a pesar de aplicarse un interés nominal
inferior, debido a una comisión de apertura mayor, al final, sale mas caro (en
concreto, 170 euros).
Otro
aspecto a tener en cuenta en contra de la comisión de apertura es el plazo
total elegido para la duración del préstamo.
A
menor plazo elegido, los intereses pagados son menores, y por contra, la
comisión de apertura, permanece invariable, ya que es un % de la concesión
original solicitada.
Ejemplo:
supongamos un mismo caso anterior, pero esta vez, solicitado a 10 años. En
tal caso:
|
capital
solicitado € |
intereses
pagados € |
comisión
apertura € |
TOTAL
PAGADO € |
| Opción
A |
100.000 |
18.663 |
1.500 |
120.163 |
| Opción
B |
10.000 |
19.508 |
0 |
119.508 |
Si
a 15 años había una diferencia de 170 euros en contra de la comisión de
apertura mas elevada, en este caso, la diferencia se incrementa a 555 euros.
Además,
hay otro factor a tener en cuenta. Supongamos que la operación fuera
igual de rentable. En dicho caso la comisión de apertura se paga en el acto, al
firmar el contrato del préstamo, a fecha de hoy, y no es lo mismo que pagarlo paulatinamente
a través de una interés mas alto.
Como
ya se ha reseñado, la comisión de apertura puede fluctuar.
El objetivo del usuario el obtener un 0 %, aunque las entidades financieras para
este tipo de productos, son muy propensas a incluir una comisión de apertura.
Pero
la comisión de apertura es uno de los parámetros que se puede, y debe,
NEGOCIAR.
Es
uno de los puntos donde debe incidir con mayor fuerza, y perseguir el objetivo
de 0 euros.
En
el caso anterior, piense que con 1.500 euros, podrá pagar:
