Una Gestoría se encarga, básicamente,
de hacer lo siguiente:
-
Pagar la minuta al Notario por la firma de la
escritura de compra venta.
-
Recoger
la escritura pública de la firmada en el Notario, y proceder a pagar
el impuesto de
Actos Jurídicos Documentados
si procede. (se estará exento de este impuesto en el caso de venta de
vivienda de segundamano, o en viviendas nuevas de Protección Oficial).
-
Pagar
el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
en viviendas de segundamano. En el caso de viviendas NUEVAS lo
que se
paga es el IVA, y es el promotor el
encargado de cobrarlo.
-
Con
el justificante del pago de actos jurídicos documentados, y el de impuesto
de transmisiones patrimoniales o el IVA, y la escritura de la hipoteca, proceder a su
inscripción en el Registro de la Propiedad.
-
Al
cabo de unas semanas, y una vez que le avisa el Registro que ya ha procedido
a la inscripción registral de la escritura, recoger la escritura pública, y
la entrega al cliente.
¿Y
nada más?: Si, NADA MAS.
¿QUIÉN
PUEDE EVITAR EL GASTO DE LA GESTORÍA?
En principio, TODOS aquellos que lo estimen
oportuno, no tienen porqué recurrir a los servicios de una gestoría. Si el
comprador quiere realizar por sí mismos los trámites, está en su derecho.
Algunas
veces, puede estar justificado el gasto de la Gestoría, bien sea porque los
horarios de trabajo no nos permitan ''perder una mañana'', o por la comodidad y
seguridad de que otro nos hace las gestiones. Ahora bien, no es excusa que el
proceso sea complejo, como tampoco lo es el no saber cumplimentar los modelos
para pagar los Actos Jurídicos Documentados, o la inscripción en el Registro,
ya que en todos estos sitios, hay personal encargado de AYUDAR a todo aquél que
lo precise, e incluso que le rellenen todos los datos si fuera conveniente.
Ahora
bien, en los casos en los que además de la escritura de compra / venta, ADEMÁS
se firma una hipoteca, ''del dicho al hecho hay mucho trecho''. Es decir, en la práctica, NUNCA
podremos evitar que una gestoría nos tramite la escritura ante el Registro de la
Propiedad, por UNA IMPOSICIÓN de la entidad financiera.
El
motivo es muy simple:
La hipoteca de una
vivienda implica que es la propia vivienda la que
sirve como AVAL en el supuesto de impago. Por lo tanto, el banco necesita
asegurarse, al MÁXIMO, que la inscripción en el Registro de la escritura de
compra - venta y de la hipoteca se va
a realizar de forma correcta, o en su defecto, y ante cualquier imprevisto, la
Gestoría le va a avisar, sin demora alguna, de todo lo que concierne o suceda.
Además
de ello, las Gestorías disponen de un seguro de Responsabilidad Civil, para que
en el caso de hacer un trámite de forma incorrecta, y que se le pueda exigir
una indemnización, estén cubiertos por dicho seguro.
Imagine
que el usuario no actuara correctamente, y por error, omisión, mala fe, etc, el
usuario NO inscribiera correctamente la escritura en el Registro de la Propiedad,
y llegado el caso, el banco / caja, no pudiera embargar la vivienda para
cobrarse un posible impago de la hipoteca. ¿a quién podría pedir responsabilidades el banco
si el cliente ya de por sí es un moroso?.
Además
de todo lo anteriormente comentado, como es un gasto que PAGA EL USUARIO, muchas
veces es el banco / caja quién tiene sus propias gestorías, o bien convenios
de colaboración con gestorías (cobra comisión), por lo tanto, siempre es un
''negocio'' más que aportar al grupo empresarial y a la cuenta de resultados.
Ya
puestos a necesitar hacer los trámites, irremediablemente y por imposición
de la entidad financiera, uno podría plantearse hacerlos a través de una
gestoría de su confianza. ¿creen que si dicha gestoría no es de la confianza
del banco le van a dejar hacerlo?. NO.
CONCLUSIÓN:
no se esfuerce en imponer una gestoría determinada, ni se esfuerce en
querer hacer usted directamente los trámites, es INÚTIL, ya que el banco NO va
a aceptar.
¿CUÁNTO
VALE?
Lo
que cobra una gestoría por tramitar una hipoteca NO depende del valor de la
misma, ya que el trámite a realizar es el mismo siempre, independientemente de
su importe. Por lo tanto, lo que cuesta depende de la propia tarifa de la
Gestoría.
No
obstante, para el caso de una vivienda normal, cuyo valor sea ''normal'', tenga
en cuenta que puede costar la Gestoría entre 150 y 300 euros.
Ejemplo:
hemos preguntado por el valor de la tramitación en un par de gestorías
diferentes, para
una escritura de una vivienda situada en casco urbano de una gran ciudad (sin gastos de
desplazamiento), cuyo valor de compra es de 200.000 euros, y el gasto por
tramitarla en una Gestoría es de 210 euros, mientras que en otra, 240 euros.
En
todo caso, siempre hay variables, como pueden ser gastos de desplazamiento.
Imagine que la hipoteca debe ser registrada en una población a 100 km de donde
se firmó la hipoteca ante el notario.
Por
último, reseñar que el pago de la Gestoría se realiza POR ANTICIPADO, por lo
que generalmente se suele hacer una provisión de fondos inicial (señal o
entrada) y antes de entregar las escrituras de la hipoteca al usuario, se debe liquidar, POR
COMPLETO, el coste total.
PROVISIÓN
DE FONDOS
Como
se ha comentado anteriormente, la Gestoría es la encargada de pagar al Notario,
a Hacienda y al Registro.
Por
lo tanto, ANTES DE PROCEDER A MOVER NI UN SOLO PAPEL, lo primero que hace la
Gestoría es realizar una provisión de fondos. Es decir, el banco / caja en la
cual usted tenga una cuenta corriente realizará una transferencia a la cuenta
de la Gestoría, con una cantidad de dinero suficiente para abordar todos estos
gastos.
Normalmente,
en dicha provisión de fondos incluye:
-
Gastos
de la firma de la escritura de la hipoteca ante el Notario.
-
El
importe del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
-
El
importe del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (si procede).
-
Gastos
de inscripción en el Registro de la Propiedad.
-
Minuta
cobrada por la Gestoría.
Al
finalizar todo el proceso, si dicha provisión de fondos resultó ser excesiva,
le devolverán el sobrante, o al contrario, si faltó dinero, el banco donde tenga la cuenta corriente realizará una nueva transferencia por el
importe que se deba.
Como
puede imaginar, en el 99% de los casos, la provisión de fondos inicial es mas
que suficiente para cubrir TODOS los gastos. Es muy difícil que una gestoría
adelante dinero para pagar gastos de un usuario.
¿SE
PUEDE NEGOCIAR EL PRECIO?
Generalmente,
al ser un servicio técnico, prestado por profesionales que tienen una tarifa
base, NO suele negociarse la minuta que cobrará la gestoría.
Ahora
bien, si es una imposición del banco en el caso de pedir una hipoteca,
SI puede negociarlo.
La
excusa dada por el banco es ''no se puede, ya que es lo que cobre un
profesional en estos casos por realizar su trabajo''.
No
obstante, hemos de decir que SI, SI se puede negociar. Tenga en cuenta que sus
argumentos son de peso, ya que:
-
La
Gestoría es un pago que realiza el usuario, no el banco / caja.
-
La
Gestoría es un servicio IMPUESTO por el banco / caja, no elegido en muchos
casos por el usuario.
-
La
Gestoría la elige el banco / caja. Es decir, además de ser impuesto, hay
que hacerlo con una determinada Gestoría, no con la que el usuario quiera.
Piense
que en la tramitación de una escritura, normalmente, se tramita además una
escritura de la hipoteca, en la cual también habrá gastos de Gestoría.
Por
ejemplo, puede negociar ''repartir gastos'', es decir, el cobro de UNA sola
minuta, no de dos (hipoteca mas compra / venta).
Para
que se haga una idea, si por la tramitación de la escritura de la hipoteca y
compra / venta le cobran, DOS VECES 180 euros, si se ahorra UNA, podrá pagar,
aproximadamente el
seguro de hogar por un año.
