En
los contratos de viviendas de segundamano -USADAS- participan:
-
De
una parte, el usuario que desea comprar una vivienda
-
De
otra parte, el vendedor, que bien puede ser un particular, o una empresa,
que es titular de la vivienda.
Los
aspectos que se van a tratar, serán los siguientes:
0.-
Preliminar: Documentación legal
1.-
Descripción de la vivienda
2.-
Precio y gastos
3.-
Fecha de entrega
4.-
Tiempos de demora
5.-
Cantidades entregadas a cuenta
6.-
Hipotecas
u otras cargas
7.-
Firma del contrato
0.-
Preliminar: Documentación
legal
Toda
vivienda exige un análisis preliminar de las formalidades legales, NO FIRME
hasta que disponga y halla analizado con todo detalle cada uno de los aspectos
siguientes:
-
Nota
simple: Diríjase, por su cuenta, al Registro de la Propiedad donde
esté inscrita la vivienda, y pida una nota simple (no le costará mas allá
de 6 euros), o bien, pídala a través de internet en la web www.registradores.org
Este
paso es muy importante, ya que le dará información de los verdaderos titulares de la vivienda, si dispone o no de cargas (hipotecas), servidumbres,
etc, etc, es decir, datos de sumo interés.
Merece
la pena que invierta dicho dinero en obtener una nota simple.
Si la vivienda tiene garaje, trastero, o
cualquier otro anexo, debería, del mismo modo, solicitar una nota simple de
los mismos si van por separado.
-
Escritura
de compra - venta: La
vivienda que va a comprar debe disponer de una escritura pública de compra
- venta. Exija el vendedor que le entregue una copia de la misma. Si
no accede a ello, es porque tiene algo que ocultar, por ejemplo cargas o servidumbres.
Ejemplo:
suponga que sobre la vivienda recae una hipoteca que, mientras no se pague,
la entidad financiera puede tener derechos sobre la misma.
-
I.B.I.:
el Impuesto de Bienes Inmuebles (''el sello del ayuntamiento'') es un
impuesto anual, que el propietario actual debe pagar y estar al corriente de
pago. Exija el último recibo. Tenga en cuanta que si no estuviera
pagado, alguien lo va a tener que hacer, y por lo tanto, supone problemas
para usted en el futuro.
Es
decir, el objetivo a cumplir es poder saber, con todo detalle, que la vivienda
está en condiciones de ser vendida, o en su defecto, saber qué cargas tiene, y
si son o no asumibles por usted.
1.-
Descripción de la vivienda
Usted
va a comprar una vivienda, por lo tanto, en el contrato deberá figurar TODOS los
detalles de dicha vivienda. Tanto ubicación física, como los datos de
inscripción en el Registro de la Propiedad y de la escritura pública de compra
- venta ante Notario.
Ejemplo:
-
Vivienda
sita en c/ Algora, nº 18, bloque 1, portal 3, 6º - Izquierda, de la
localidad de Pozuelo (Madrid).
-
Inscrita
en el Registro de la Propiedad nº 8 de Madrid,
en
el tomo 2189, libro 329, de la sección 4ª, folio 121, finca número 13895,
inscripción 3ª.
-
Escritura
pública de compra - venta firmada el 14 de Enero de 1.982 ante el Notario
D. Ernesto López Ayala, con número de protocolo 2.586
Con
la aportación de estos datos, se sabe exactamente lo que se pretende vender -
comprar. Es necesario, y todos los datos aparecen en las anotaciones de la
escritura que el vendedor debe tener de cuando compró la vivienda.
Del
mismo modo, si en la compra está incluido un garaje, o un trastero, o cualquier
otro anexo, deberá espificarse, ADEMÁS, todos los datos antes señalados, pero
referidos a dicho bien.
2.-
Precio y gastos
El
contrato deberá exponer, con toda claridad:
-
El
precio total de la vivienda.
-
Las
cantidades que deberán ser pagadas ''a cuenta'' antes de firmar las escrituras, así como las fechas de pago.
-
A
quién corresponde pagar los gastos. A este respecto queremos llamar la
atención que, mientras que es habitual cargar al comprador los gastos de
notario, gestoría, registro de la propiedad, Actos Jurídicos Documentados,
el impuesto de Plusvalías recae sobre el vendedor, salvo que en pacto
expreso, se diga lo contrario.
-
En
el caso de que la vivienda esté pendiente de pago de algún tipo de
impuesto, como puede ser el IBI, o de alguna cuota de la Comunidad de
Vecinos, a quién corresponde pagarlo.
3.-
Fecha
de entrega
Es
muy importante que en el contrato aparezca, de forma MUY CLARA, la fecha en la
cuál deberá el vendedor entregarle la vivienda, con indicación
del día, o en su defecto el MES Y AÑO de cuando se compromete a hacer la
escritura de compra - venta ante Notario.
4.-
Tiempos
de demora
En
todo contrato, se establece una serie de obligaciones y derechos de cada una de
las partes.
El
vendedor, estará obligado a entregar la vivienda en una fecha
señalada, pero ¿y si no lo hace?, es decir, en el contrato deberá figurar
qué ocurre si hay una demora en la firma de compra - venta por parte del
vendedor.
Si
en el contrato NO se advierte dicho hecho, es una fuente de problemas en el
supuesto de no firmar las escrituras en la fecha señalada.
En
tal sentido, usted deberá exigir (si quiere hacerlo), que le compensen durante
el periodo que se retrasen. Lo justo sería pedir una cantidad de dinero al mes,
equivalente a lo que cuesta un alquiler de la vivienda, ya que se supone que
usted está habitando en otro lugar que puede que no sea suyo, y pagando por
ello.
O
también puede exigir que, si se produce un retraso, queda extinguido el
contrato, y el vendedor deberá indemnizarle con X euros.
Tenga
en cuenta que del mismo modo que se puede producir un retraso por parte del
vendedor,
también se puede producir por parte del comprador, por lo tanto, considere que
presumiblemente, lo mismo que a usted ''exija'', le van a exigir.
5.-
Cantidades
entregadas a cuenta
Por
norma general, una vez firmado el contrato, el comprador entrega una cantidad de
dinero al vendedor de la vivienda.
-
Si
en el contrato se hace constar "en concepto de arras penitenciales
del artículo 1.454 del Código Civil", significa que cualquiera de
las dos partes pueden retractarse. O lo que es lo mismo, el vendedor devuelve el DOBLE de las cantidades entregadas y queda libre, o
bien el comprador pierde las cantidades entregadas si no desea seguir con la
compra.
-
Si
no se especifica nada, se entiende que los pagos efectuados se hace ''a
cuenta'' del precio total convenido, o lo que es lo mismo, que si una de las
partes quiere revocar el contrato, deberá pagar a la otra lo que esta
estime oportuno por daños y perjuicios.
Esto
significa que, de cara al usuario, en el supuesto de tiempos donde se produce
una subida exponencial de la vivienda, le convenga mas firmar ''a cuenta'', y
sin embargo, en tiempos de bajada del precio de la vivienda (¿creen que va a
pasar algún día?), le interese mas pagar ''en concepto de arras''.
6.-
Hipotecas u otras cargas
Es
muy habitual que la vivienda esté gravada con una hipoteca.
Usted
puede optar por subrogarse en dicha hipoteca, si es que le conviene la cantidad
que dicha hipoteca tiene. (ver los gastos que conlleva la
subrogación).
Sin
embargo, si usted no necesita hipoteca, o bien necesita una cantidad mas
elevada, o las condiciones que tiene no las quiere asumir, DEBERÁ DEJAR MUY
CLARO en el contrato que la vivienda se vende LIBRE DE CARGAS.
Tenga
en cuanta que una carga, en tanto en cuanto NO SE PAGUE, recae sobre la vivienda,
y tiene PRIORIDAD sobre usted, por lo que le podrían embargar la vivienda.
Al
hablar de hipotecas, estamos hablando de la carga que es mas habitual. No
obstante, pueden existir otros tipos de cargas, que de igual forma, están
grabando la vivienda, por ejemplo, un contrato de alquiler, un derecho de compra
de otra persona, etc, etc. En todos estos casos deberá exigir, igualmente, que
esté libre de cargas.
Por
ello, se suele poner LIBRE DE CUALQUIER TIPO DE CARGA.
7.-
Firma del contrato
Por
último, reseñar que el contrato deberá estar firmado, como es obvio, por las
partes interesadas, ahora bien:
-
La
firma del comprador y del vendedor deberá estar presente en TODAS las hojas
del contrato, y no solo al final. Piense que si un contrato tiene mas de una
hoja, aquellas que no estén firmadas pueden ser manipuladas, puesto que no
disponen de la autenticidad que otorga la firma por ambas partes.
-
Si
usted compra la vivienda a través de una Agencia Inmobiliaria, EXIJA que la
firma del contrato la realice directamente el vendedor, y no dicha Agencia,
ya que de lo contrario, si el
encargo de venta que le hizo el propietario a la Agencia fuese de carácter
no exclusivo, éste podrá volverse atrás con sólo devolverle la señal.
