hipotecas

 

 

 

 

CONTRATO PRIVADO COMPRA  VIVIENDA ENTRE PARTICULARES

 

En los contratos de viviendas de segundamano -USADAS- participan:

  • De una parte, el usuario que desea comprar una vivienda

  • De otra parte, el vendedor, que bien puede ser un particular, o una empresa, que es titular de la vivienda.

 

Los aspectos que se van a tratar, serán los siguientes:

0.- Preliminar: Documentación legal

1.- Descripción de la vivienda

2.- Precio y gastos

3.- Fecha de entrega

4.- Tiempos de demora

5.- Cantidades entregadas a cuenta

6.- Hipotecas u otras cargas

7.- Firma del contrato

 

 

0.- Preliminar: Documentación legal

 

Toda vivienda exige un análisis preliminar de las formalidades legales, NO FIRME hasta que disponga y halla analizado con todo detalle cada uno de los aspectos siguientes:

 

  • Nota simple: Diríjase, por su cuenta, al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda, y pida una nota simple (no le costará mas allá de 6 euros), o bien, pídala a través de internet en la web www.registradores.org

Este paso es muy importante, ya que le dará información de los verdaderos titulares de la vivienda, si dispone o no de cargas (hipotecas), servidumbres, etc, etc, es decir, datos de sumo interés.

 

Merece la pena que invierta dicho dinero en obtener una nota simple.

 

Si la vivienda tiene garaje, trastero, o cualquier otro anexo, debería, del mismo modo, solicitar una nota simple de los mismos si van por separado.

 

  • Escritura de compra - venta: La vivienda que va a comprar debe disponer de una escritura pública de compra - venta. Exija el vendedor que le entregue una copia de la misma. Si no accede a ello, es porque tiene algo que ocultar, por ejemplo cargas o servidumbres.

Ejemplo: suponga que sobre la vivienda recae una hipoteca que, mientras no se pague, la entidad financiera puede tener derechos sobre la misma.

 

  • I.B.I.: el Impuesto de Bienes Inmuebles (''el sello del ayuntamiento'') es un impuesto anual, que el propietario actual debe pagar y estar al corriente de pago. Exija el último recibo. Tenga en cuanta que si no estuviera pagado, alguien lo va a tener que hacer, y por lo tanto, supone problemas para usted en el futuro.

 

  • Comunidad de vecinos: en viviendas que formen parte de un bloque o sujetas a la Propiedad Horizontal:

     

    • Exija el último recibo de la Comunidad de Vecinos. En la firma de escritura de compra - venta el Notario va a exigir que se presente un certificado firmado por el secretario de la Comunidad de Vecinos (ver Ley de Propiedad Horizontal), No obstante, que le presenten el último recibo pagado es una señal de que puede estar al corriente de todos los pagos, y así mismo, sabrá cuánto se paga por este concepto.

     

    • Exija que le entreguen una copia de los estatutos de la comunidad y de los reglamentos vigentes en la misma. Así podrá observar si existe algún tipo de detalle que pudiera ser de interés y en su contra.

Es decir, el objetivo a cumplir es poder saber, con todo detalle, que la vivienda está en condiciones de ser vendida, o en su defecto, saber qué cargas tiene, y si son o no asumibles por usted.

 

1.- Descripción de la vivienda

 

Usted va a comprar una vivienda, por lo tanto, en el contrato deberá figurar TODOS los detalles de dicha vivienda. Tanto ubicación física, como los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad y de la escritura pública de compra - venta ante Notario.

 

 

Ejemplo: 

 

  • Vivienda sita en c/ Algora, nº 18, bloque 1, portal 3, 6º - Izquierda, de la localidad de Pozuelo (Madrid).

  • Inscrita en el Registro de la Propiedad nº 8 de Madrid, en el tomo 2189, libro 329, de la sección 4ª, folio 121, finca número 13895, inscripción 3ª.

  • Escritura pública de compra - venta firmada el 14 de Enero de 1.982 ante el Notario D. Ernesto López Ayala, con número de protocolo 2.586

 

Con la aportación de estos datos, se sabe exactamente lo que se pretende vender - comprar. Es necesario, y todos los datos aparecen en las anotaciones de la escritura que el vendedor debe tener de cuando compró la vivienda.

 

Del mismo modo, si en la compra está incluido un garaje, o un trastero, o cualquier otro anexo, deberá espificarse, ADEMÁS, todos los datos antes señalados, pero referidos a dicho bien.

 

2.- Precio y gastos

 

El contrato deberá exponer, con toda claridad:

  • El precio total de la vivienda.

  • Las cantidades que deberán ser pagadas ''a cuenta'' antes de firmar las escrituras, así como las fechas de pago.

  • A quién corresponde pagar los gastos. A este respecto queremos llamar la atención que, mientras que es habitual cargar al comprador los gastos de notario, gestoría, registro de la propiedad, Actos Jurídicos Documentados, el impuesto de Plusvalías recae sobre el vendedor, salvo que en pacto expreso, se diga lo contrario.

  • En el caso de que la vivienda esté pendiente de pago de algún tipo de impuesto, como puede ser el IBI, o de alguna cuota de la Comunidad de Vecinos, a quién corresponde pagarlo.

 

3.- Fecha de entrega

 

Es muy importante que en el contrato aparezca, de forma MUY CLARA, la fecha en la cuál deberá el vendedor entregarle la vivienda, con indicación del día, o en su defecto el MES Y AÑO de cuando se compromete a hacer la escritura de compra - venta ante Notario.

 

4.- Tiempos de demora

 

En todo contrato, se establece una serie de obligaciones y derechos de cada una de las partes.

 

El vendedor, estará obligado a entregar la vivienda en una fecha señalada, pero ¿y si no lo hace?, es decir, en el contrato deberá figurar qué ocurre si hay una demora en la firma de compra - venta por parte del vendedor.

 

Si en el contrato NO se advierte dicho hecho, es una fuente de problemas en el supuesto de no firmar las escrituras en la fecha señalada.

 

En tal sentido, usted deberá exigir (si quiere hacerlo), que le compensen durante el periodo que se retrasen. Lo justo sería pedir una cantidad de dinero al mes, equivalente a lo que cuesta un alquiler de la vivienda, ya que se supone que usted está habitando en otro lugar que puede que no sea suyo, y pagando por ello.

 

O también puede exigir que, si se produce un retraso, queda extinguido el contrato, y el vendedor deberá indemnizarle con X euros.

 

Tenga en cuenta que del mismo modo que se puede producir un retraso por parte del vendedor, también se puede producir por parte del comprador, por lo tanto, considere que presumiblemente, lo mismo que a usted ''exija'', le van a exigir.

 

5.- Cantidades entregadas a cuenta

 

Por norma general, una vez firmado el contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor de la vivienda.

 

  • Si en el contrato se hace constar "en concepto de arras penitenciales del artículo 1.454 del Código Civil", significa que cualquiera de las dos partes pueden retractarse. O lo que es lo mismo, el vendedor devuelve el DOBLE de las cantidades entregadas y queda libre, o bien el comprador pierde las cantidades entregadas si no desea seguir con la compra.

 

  • Si no se especifica nada, se entiende que los pagos efectuados se hace ''a cuenta'' del precio total convenido, o lo que es lo mismo, que si una de las partes quiere revocar el contrato, deberá pagar a la otra lo que esta estime oportuno por daños y perjuicios.

 

Esto significa que, de cara al usuario, en el supuesto de tiempos donde se produce una subida exponencial de la vivienda, le convenga mas firmar ''a cuenta'', y sin embargo, en tiempos de bajada del precio de la vivienda (¿creen que va a pasar algún día?), le interese mas pagar ''en concepto de arras''.

 

6.- Hipotecas u otras cargas

 

Es muy habitual que la vivienda esté gravada con una hipoteca.

 

Usted puede optar por subrogarse en dicha hipoteca, si es que le conviene la cantidad que dicha hipoteca tiene. (ver los gastos que conlleva la subrogación).

 

Sin embargo, si usted no necesita hipoteca, o bien necesita una cantidad mas elevada, o las condiciones que tiene no las quiere asumir, DEBERÁ DEJAR MUY CLARO en el contrato que la vivienda se vende LIBRE DE CARGAS.

 

Tenga en cuanta que una carga, en tanto en cuanto NO SE PAGUE, recae sobre la vivienda, y tiene PRIORIDAD sobre usted, por lo que le podrían embargar la vivienda.

 

Al hablar de hipotecas, estamos hablando de la carga que es mas habitual. No obstante, pueden existir otros tipos de cargas, que de igual forma, están grabando la vivienda, por ejemplo, un contrato de alquiler, un derecho de compra de otra persona, etc, etc. En todos estos casos deberá exigir, igualmente, que esté libre de cargas.

 

Por ello, se suele poner LIBRE DE CUALQUIER  TIPO DE CARGA.

 

7.- Firma del contrato

 

Por último, reseñar que el contrato deberá estar firmado, como es obvio, por las partes interesadas, ahora bien:

 

  • La firma del comprador y del vendedor deberá estar presente en TODAS las hojas del contrato, y no solo al final. Piense que si un contrato tiene mas de una hoja, aquellas que no estén firmadas pueden ser manipuladas, puesto que no disponen de la autenticidad que otorga la firma por ambas partes.

  • Si usted compra la vivienda a través de una Agencia Inmobiliaria, EXIJA que la firma del contrato la realice directamente el vendedor, y no dicha Agencia, ya que de lo contrario, si el encargo de venta que le hizo el propietario a la Agencia fuese de carácter no exclusivo, éste podrá volverse atrás con sólo devolverle la señal.