En
los contratos de viviendas nuevas participan:
-
De
una parte, el usuario que desea comprar una vivienda
-
De
otra parte, el promotor / constructor que posee, está
construyendo, o tiene previsto en un futuro hacer la vivienda.
Tenga
en cuenta que en estos casos, será el promotor / constructor el que ya disponga
de un contrato ''standard'' que le ofrecerá para firmar, y por tanto, como
puede suponer, con todo a su favor, puesto que es él mismo el que
ha escrito. En este tipo de contratos, deberá tener sumo cuidado de todos y cada
uno de los detalles.
Los
aspectos que se van a tratar, serán los siguientes:
1.-
Pre-contrato
2.-
Contrato de compra - venta
2.1.-
Descripción de la vivienda
2.2.-
Precio y gastos
2.3.-
Documentación legal
2.4.-
Fecha de entrega
2.5.-
Tiempos de demora y entrega antes de tiempo
2.6.-
Memoria de calidades
2.7.-
Planos
2.8.-
Cantidades entregadas a cuenta
2.9.-
Aval de las cantidades entregadas a cuenta
2.10.-
Subrogación de hipotecas
1.-
Precontrato
Los
pre-contratos son la antesala de los contratos privados de compra - venta.
En
sí, son contratos en toda regla, puesto que de una parte (el constructor /
promotor) se compromete a vender un bien (la vivienda), y por otra parte (el
cliente) se compromete a comprarle dicho bien por una cantidad determinada de
dinero.
Y
para sellar dicho pacto, el cliente entrega una cantidad de dinero
''simbólica'' que le da derecho a la reserva del bien hasta que firmen el
contrato definitivo.
El
origen de los pre-contratos está en que mientras se redacta el contrato
definitivo, con todas su cláusulas y particularidades, se firma un pre-contrato
de intención de obligaciones y derechos entre ambas partes.
Sin
embargo, los promotores / constructores YA disponen de
contratos ''standard'', por lo tanto ¿qué misión puede tener un pre-contrato?:
''atar'' al cliente.
Ejemplo:
suponga que firma un pre-contrato para la reserva de una vivienda, y entrega
la cantidad de 3.000 euros.
Suponga
que el día que va firmar el contrato definitivo, se encuentra con unas cláusulas
tan abusivas y ''leoninas'' que le hacen desistir de dicha compra.
¿qué
pasa con la cantidad que entregó en el pre-contrato?: pues depende de qué
hubieran firmado.
Imagine
que si NO se queda con la vivienda, pierde la cantidad entregada.
CONCLUSIÓN:
cuando se trate de un acuerdo entre un promotor / constructor y usted, EXIJA
firmar el contrato definitivo, ya que lo tienen mas que preparado. Si firma un
pre-contrato, tenga previsto qué pasará en el supuesto que al final, decida NO
firmar el contrato definitivo.
2.-
CONTRATO
DE COMPRA - VENTA
A
continuación se detallan aquellos aspectos que deberá tener en cuenta a la
hora de firmar un contrato:
2.1.-
Descripción de la vivienda
Usted
va a comprar una vivienda, pues bien, en el contrato deberá figurar TODOS los
detalles de dicha vivienda. Si esta aún no está comenzada, deberían poner los
datos registrales del solar ( tomo, libro, folio,...),
y así mismo, los detalles de ubicación dentro de la promoción.
Ejemplo:
vivienda perteneciente a la promoción inmobiliaria del solar inscrito en el
Registro de la Propiedad en el tomo 125, libro 18, folio 1527, de 86 metros
cuadrados, bloque 1, piso 6º, puerta A.
2.2.-
Precio y gastos
El
contrato deberá exponer, con toda claridad:
-
El
precio total de la vivienda.
-
Las
cantidades que deberán ser pagadas ''a cuenta'' durante la vigencia del
contrato y antes de firmar las escrituras, así como las fechas de pago.
-
A
quién corresponde pagar los gastos. A este respecto queremos llamar la
atención que, mientras que es habitual cargar al comprador los gastos de
notario, gestoría, registro de la propiedad, Actos Jurídicos Documentados,
el impuesto de Plusvalías recae sobre el vendedor, salvo que en pacto
expreso, se diga lo contrario.
2.3.-
Documentación
legal
Toda
construcción exige unas formalidades legales, y a ellas nos vamos a referir:
-
La
vivienda que va a comprar, y la cual se está construyendo, o se tiene
previsto construir recaerá sobre un solar. Por ello, debería solicitar en
el Registro de la Propiedad una nota simple de dicho solar, para poder
observar todos los datos de dicho solar, es decir, su verdadero propietario,
si tiene o no cargas, servidumbres, etc, etc.
Ejemplo:
suponga que va a firmar un contrato de una vivienda que ni siquiera aún
han empezado las obras, y el propietario del terreno NO es ni siquiera el
promotor / constructor. Por así decirlo, le están vendiendo ''humo''. O lo
que es peor aún, que el solar donde van a construir, disponga de una carga
(hipoteca) de distinta naturaleza a la que posiblemente el promotor /
constructor solicite para construir la vivienda.
-
En
viviendas que aún no se han comenzado su construcción, posiblemente le
ofrezcan unos estupendos y bonitos diseños de distribución de la
vivienda. Pero... ¿está usted seguro de que así es?, es decir, debería
pasar por el Ayuntamiento de su localidad y solicitar si disponen o no de un
permiso de obras, y así mismo ver el proyecto firmado por el Arquitecto y
aprobado en el Ayuntamiento. Por último, también debería el promotor /
constructor facilitarle una copia de la Escritura de Declaración de Obra
Nueva.
Ejemplo:
suponga que le están vendiendo una vivienda, con una distribución
concreta, y aún no está aprobado por el Ayuntamiento. En tal caso, puede
ocurrir que se produzcan modificaciones, y lo que usted quería comprar, al
final no se lo puedan ofrecer, simplemente, porque está aprobado de diferente
manera. Recuerde que en los contratos se suele poner la frase típica de
''sujeto a variaciones técnicas''.
Ejemplo:
suponga que le enseñan un dibujo de la distribución de la vivienda, en
la cual consta de 78 metros cuadrados. Y que a usted le cobran por metro
cuadrado. Si no tiene la certeza de que su vivienda tiene dichos metros, puede
que a posteriori le digan ''es que tuvimos que cambiar el proyecto del
Arquitecto, y ahora le sale una terraza con 7 metros mas, con lo cual, debe
abonar X euros mas''. Recuerde que si usted no ve los planos del proyecto
aprobado por el Ayuntamiento, NO tendrá la certeza de lo que mide su vivienda
en realidad.
2.4.-
Fecha
de entrega
Es
muy importante que en el contrato aparezca, de forma MUY CLARA, la fecha en la
cuál deberá el constructor / promotor entregarle la vivienda, con indicación
del día, o en su defecto el MES Y AÑO de cuando se compromete a hacer la
escritura de compra - venta ante Notario.
Queremos
llamarle la atención acerca de la expresión ''entrega de llaves''.
¿qué
significa entrega de llaves?: NADA, ABSOLUTAMENTE NADA.
Con
la expresión ''entrega de llaves'' el cliente piensa que es cuando le van a dar
su vivienda. Pues NO, la vivienda será suya el día que firme la ESCRITURA de
compra - venta ante NOTARIO, y no antes.
Ejemplo:
suponga que en su contrato le indican que, para una fecha determinada, le
''entregarán las llaves''. Y llegada dicha fecha, lo hacen, es decir, le
entregan las llaves de la puerta de la vivienda.
Imagine
que aún NO dispone de todos los permisos para habitar la vivienda, y por tanto,
no puede hacer la escritura de compra - venta.
El
contrato que ha firmado es correcto, y quizás el promotor / constructor le ha
entregado las llaves de la puerta de entrada a su vivienda, pero eso NO LE VALE
DE NADA, porque no ha firmado las escrituras ante Notario que le da derecho a la
propiedad, y además, NO tiene todos los permisos para entrar a vivir.
Por
expresarlo de alguna forma: ser poseedor de unas magníficas llaves no implica
que sea el propietario de una vivienda.
2.5.-
Tiempos
de demora y entrega antes de tiempo.
En
todo contrato, se establece una serie de obligaciones y derechos de cada una de
las partes.
El
constructor / promotor, estará obligado a entregar la vivienda en una fecha
señalada, pero ¿y si no lo hace?, es decir, en el contrato deberá figurar
qué ocurre si hay una demora en la firma de compra - venta por parte del
vendedor.
Es
muy habitual que los contratos NO adviertan dicho hecho, porque como ya le hemos
dicho, el contrato lo hace el vendedor, y no le interesa referirse a ello. O
bien, es típico ver expresiones del estilo ''... se podrá prorrogar la
entrega de la vivienda en el tiempo oportuno por causas justificadas''.
¿justificadas?.
En
tal sentido, usted deberá exigir (si puede hacerlo), que le compensen durante
el periodo que se retrasen. Lo justo sería pedir una cantidad de dinero al mes,
equivalente a lo que cuesta un alquiler de la vivienda, ya que se supone que
usted está habitando en otro lugar que puede que no sea suyo, y pagando por
ello.
Y
del mismo modo que se puede producir un retraso en la ejecución de la obra,
también se puede producir un adelanto. En tal caso, en la mayoría de los
contratos figura que el comprador deberá pagar todo el importe debido. Ahora
bien ¿y si usted no puede?, es decir, suponga que usted tiene previsto una
serie de ingresos, una serie de ahorros para una fecha determinada, cuando le
dan su vivienda, pero NO ANTES.
Por
ello, a la hora de firmar el contrato, deberá observar esta cláusula, y tener
en cuenta qué pasaría si se anticipa la entrega de la vivienda, si podrá o no
hacer frente a todos los gastos que se le originarán.
Por
último, cabría tratar el supuesto en el que el comprador se retrasara en los
pagos. Pues bien, en la mayoría de los casos, es normal ver cláusulas al
estilo de ''... perderá el derecho a la vivienda, y todas las cantidades
entregadas''.
No
permita esto, porque siempre puede ocurrir un imprevisto, y tener uno/s meses de
falta de liquidez. Prevea su situación actual, si dispone de recursos suficientes para hacer frente a todos los gastos, o en caso contrario, NO acepte
dicha cláusula, ya que en caso contrario, perderá todo lo entregado. A lo
sumo, acepte peder el derecho a la vivienda, pero que le devuelvan el dinero
entregado.
2.6.-
Memoria
de calidades
Como
una obra puede que ni siquiera esté empezada, o bien solo en su estructura,
es preciso que en el contrato figure una memoria de calidades de TODO
aquello que se va a instalar en la vivienda.
Le
advertimos acerca de memorias de calidades que algunas (o muchas) veces ponen
los promotores / constructores, al estilo de:
-
Ventanas
de doble acristalamiento
-
Grifería
monomando de primera calidad
-
Suelos
de gres en cocina y baños, y granito en el resto de la vivienda
-
Etc,
etc.
Pues
bien, eso no es una memoria de calidades, y le explicamos.
-
Las
ventanas de doble acristalamiento son casi todas hoy en día. Las hay de
todo tipo de precios. Por ejemplo, desde una venta con separación 4*6*4 con
aislante simple, a aquella con separación 6*12*6, aislante y puente
térmico, etc, etc. Mientras que una vale 300 euros, la otra puede costar EL
DOBLE.
-
Los
suelos de granito hay de mil variedades, desde aquellos nacionales que
cuestan 30 euros el metro cuadrado, a aquellos de importación por 90 euros
el metro cuadrado.
-
Y
así podríamos seguir, uno a uno, con cada uno de los materiales.
Es
decir, EXIJA que en la memoria de calidades se incluya el modelo, la serie, y
todas las características técnicas de los elementos.
Ejemplo:
suponga que usted va a comprar un coche, y las únicas especificaciones son
que tiene cuatro ruedas, un volante, unos asientos, un motor.
No,
eso no es una memoria de calidades, ya que por esa descripción, lo mismo le
podrían vender un Mercedes clase S, que un Seat 600.
2.7.-
Planos
Del
mismo modo que en el apartado anterior, como una obra puede que ni siquiera
esté empezada, o bien solo en su estructura, es preciso que en el
contrato figure una copia de los PLANOS de la vivienda.
Es
mas, no vale una copia de un ''dibujo'' a escala, sino que tiene que ser una
copia del Proyecto Técnico original, visado por el Colegio Ofical correspondiente, y aprobado por el Ayuntamiento.
En
concreto, los planos que usted deberá tener son:
-
De
la vivienda.
-
De
la instalación de luz
-
De
la instalación de agua
-
De
la instalación de calefacción
-
De
la instalación de telecomunicaciones (teléfono, televisión)
2.8.-
Cantidades
entregadas a cuenta
Por
norma general, una vez firmado el contrato, el comprador va realizando una serie
de pagos al promotor / constructor mientras se edifica la vivienda.
-
Si
en el contrato se hace constar "en concepto de arras penitenciales
del artículo 1.454 del Código Civil", significa que cualquiera de
las dos partes pueden retractarse. O lo que es lo mismo, el promotor /
constructor devuelve el DOBLE de las cantidades entregadas y queda libre, o
bien el comprador pierde las cantidades entregadas si no desea seguir con la
compra.
-
Si
no se especifica nada, se entiende que los pagos efectuados se hace ''a
cuenta'' del precio total convenido, o lo que es lo mismo, que si una de las
partes quiere revocar el contrato, deberá pagar a la otra lo que esta
estime oportuno por daños y perjuicios.
Esto
significa que, de cara al usuario, en el supuesto de tiempos donde se produce
una subida exponencial de la vivienda, le convenga mas firmar ''a cuenta'', y
sin embargo, en tiempos de bajada del precio de la vivienda (¿creen que va a
pasar algún día?), le interese mas pagar ''en concepto de arras''.
2.9.-
AVAL
de las cantidades entregadas a cuenta
Los
pagos a los que se han hecho referencia en el apartado anterior se ingresan en
una cuenta del promotor / constructor.
Ahora
bien, como toda empresa, puede verse afectada por una crisis, una mala gestión,
etc, etc, que la haga desaparecer (¿cuantas veces no han escuchado que el
promotor se fue con el dinero de los usuarios?). Y en tal caso usted formaría
parte de los acreedores de dicha promotora / constructora, es decir, que para
cobrar lo que entregó en su día, tardará un periodo de tiempo, y en el mejor
de los casos, tampoco cobrará todo lo que pagó.
Con
el fin de evitar esto, los promotores / constructores disponen de AVALES que
garantizan las cantidades que van pagando ''a cuenta'' los compradores, para que
en el caso de que la empresa ''desaparezca'', los usuarios puedan recuperar su
dinero.
Por
lo tanto, EXIJA una copia de dichos AVALES, y así se asegurará de que podrá
cobrar lo que entrega en el supuesto que la constructora / promotora vaya a
''pique''.
Por
ello, efectúe los pagos al promotor en la cuenta corriente detallada en
contrato. Dichas cuentas son abiertas para que los distintos compradores efectúen
los pagos, y el constructor / promotor solo puede retirar dinero previa
justificación de que se destina a la construcción de la vivienda.
Así
mismo, evite pagar a través de letras de cambio.
2.10.-
Subrogación
de hipotecas
Es
muy habitual que el promotor / constructor halla solicitado una hipoteca para
pagar la construcción de la vivienda.
Los
bancos / cajas, aparte de ser un buen cliente el constructor / promotor, suelen aprovechar
esta ocasión que le brinda el mercado para ''atrapar'' clientes.
Por
lo tanto, el promotor / constructor, a cambio de unas condiciones MUY VENTAJOSAS
en la concesión de la hipoteca, llega a un acuerdo con la entidad financiera
para OBLIGAR en el contrato a los compradores a
SUBROGARSE
en la hipoteca que ya tenía concedida el promotor / constructor.
Con
ello conseguirán muchos mas clientes, y de golpe, que intentar convencer, uno a
uno, a posteriori, y con otras entidades ''al acecho''.
Esto
significa que en el momento de la firma del contrato:
-
Si
usted no tiene previsto pedir hipoteca, asegurarse de que NO le van a cobrar
nada por la cancelación de la ya existente y que grava al piso.
-
Si
usted tiene pensado solicitar una hipoteca, EXIGIR que le den una copia
firmada y sellada por el banco de las condiciones que ofrece. Y si no es de
su agrado, RECHAZAR la obligatoriedad de
subrogarse.
Es técnica habitual por el promotor / constructor exponer que ''son unas
condiciones muy buenas'', pero no decir cuales, ni exponerlas en el
contrato, por lo que si son ''tan buenas'' ¿porqué cree usted que no las
pone en el contrato?: muy sencillo, porque NO lo son tanto.
Nota:
queremos llamar la atención que todo lo expuesto es de difícil
aplicación en momentos coyunturales en el que existe mucha mas demanda que
oferta, y por tanto, los promotores / constructores están en una posición
dominante de tal manera que aplican eso de ''si quieres, bien, y si no, hay otro
esperando''.
