El
año en el cual se produce la compra de la vivienda es el mas importante desde
el punto de vista fiscal, ya que en dicho año se concentran la mayoría de los
gastos, y muchas veces, se sobrepasan los límites marcados por la Ley para
desgravar.
Tenga
presente una referencia, y es que en dicho año, el MÁXIMO
permitido es de 9.000 euros por persona, o bien 9.000 euros por unidad familiar
en el supuesto de declaraciones conjuntas.
Se ha desglosado en los siguientes puntos:
1.-
¿qué hay que considerar?
2.-
¿todos los gastos computan?
3.-
Ejemplo
4.-
¿qué se puede hacer para desgravar el
máximo?
¿QUÉ
HAY QUE CONSIDERAR?
A
la hora de realizar la declaración de la renta, tendrá que hacer una simple
operación de SUMA y RESTA, considerando, por un lado, todos los pagos
realizados, y por otro, todas aquellas cantidades que con anterioridad ya se
haya desbravado, o con posterioridad, se hayan diferido el pago.
Es
decir:
-
Suma
de los gastos correspondientes a la escritura de compra / venta, o lo que es
lo mismo: Notario, Registro, Gestoría, Actos Jurídicos Documentados (si
procede), IVA (o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). (ver
tabla resumen)
-
Suma
de los gastos correspondientes a la escritura de la hipoteca (si
existieran), es decir: Notario, Registro, Gestoría, Actos Jurídicos
Documentados (en el caso de viviendas nuevas), Tasación (si procede) IVA (o
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). (ver tabla resumen para hipotecas
nuevas, y para subrogaciones). (tabla
resumen hipotecas nuevas y
subrogación).
-
Suma
de las cuotas de la hipoteca pagadas en ese año. Por
ejemplo, si firma la escritura en Febrero, y dispone de cuotas mensuales,
deberá sumar lo pagado desde Marzo (la primera cuota) hasta diciembre. (calculadora
de cuotas)
-
Suma
de lo pagado por la compra de la vivienda.
Y
en el apartado de las reducciones, deberá considerar:
-
La
cantidad de dinero aportada a cuentas viviendas, o entregada al promotor /
constructor en años anteriores, y ya desgravadas.
-
La
cantidad de dinero solicitada por la hipoteca, la cual no ha sido pagada,
sino diferida a lo largo del tiempo.
| suma / resta |
Concepto
|
|
+
|
valor de la vivienda declarado
en la escritura de compra venta
|
|
+
|
gastos de escritura de compra
venta
|
|
+
|
gastos escritura hipoteca (si
hubiera) (tabla resumen hipotecas nuevas y subrogación)
|
|
+
|
cuotas hasta el final de año
pagadas por la hipoteca (si hubiera)
|
|
-
|
cantidades ya desgravadas con
anterioridad (p.e. cuentas viviendas)
|
|
-
|
capital solicitad de la hipoteca
(si hubiera)
|
¿TODOS
LOS GASTOS COMPUTAN?
Si,
absolutamente todos los gastos inherentes a la compra / venta, y la hipoteca,
COMPUTAN. Es decir, lo que cobra el Notario, el Registro, e incluso la
Gestoría, la Tasación (si hubiera), la comisión de apertura o subrogación
(según el caso).
Lo
que no computa es:
-
Lo
pagado en dinero negro al vendedor
-
Las
mejoras realizadas en la vivienda, y NO declaradas como valor en la
escritura de compra / venta.
EJEMPLO
Hemos
de destacar, antes de nada, que cada caso particular de cada persona, debería
analizarse de forma distinta. A continuación vamos a mostrar un ejemplo, de los
muchos casos que ocurren hoy en día.
Suponga
la compra de una vivienda NUEVA cuyo valor es de 150.000 euros, con subrogación
de hipoteca de 100.000 euros, en la que, además, se ha desgravado 5.000 euros
por año, durante 3 años anteriores debido al pago de letras mensuales al
promotor / constructor, y señal de entrada.
Por
lo tanto, tenemos la siguiente situación:
-
Valor
de la vivienda: 150.000 euros
-
Gastos
de la escritura de la compra / venta: 11.299 euros, que se desglosan en:
-
Valor
de la Hipoteca: 100.000 euros
-
Gastos
de la escritura de subrogación de la hipoteca: 1.285 euros, que se
desglosan en:
-
Comisión
de subrogación: 500 €
(hemos supuesto el 0.5%)
-
Actos
Jurídicos Documentados: 0 (está exento por Ley)
-
Notario:
373 €
-
Registro:
172 €
-
Gestoría:
240 €
-
Tasación:
0 (no se precisa)
-
Pago
de cuotas hasta fin de año: 4.770 euros (hemos supuesto un préstamo a 30
años, con un tipo de interés inicial del 4%, y el pago de 10 cuotas
mensuales durante el año de la compra).
-
Cantidades
ya desgravadas: 15.000 euros (5.000 euros durante tres años)
Por
lo tanto:
| suma / resta |
Concepto
|
|
+ 150.000
€
|
valor de la vivienda
declarado en la escritura de compra venta
|
|
+ 11.299
€
|
gastos de escritura de
compra venta
|
|
+ 1.285
€
|
gastos escritura hipoteca
(si hubiera)
|
|
+ 4.770
€
|
cuotas hasta el final de
año pagadas por la hipoteca (si hubiera)
|
|
- 15.000
€
|
cantidades ya desgravadas
con anterioridad (p.e. cuentas viviendas)
|
|
- 100.000
€
|
capital solicitad de la
hipoteca (si hubiera)
|
|
+
38.061 €
|
TOTAL: +38.061
|
Es
decir, que en este caso, el año, como el máximo permitido por la Ley es de
9.000 euros por persona, o 9.000 euros por unidad familiar, el usuario dejará
de desgravarse un total de 29.061 euros
Suponiendo,
en el mejor de los casos, que pudiera desgravarse dicho exceso, al 15%,
estaríamos hablando de una pérdida de 4.359.15 euros que se han dejado de
percibir a través de la vía de la declaración del IRPF -renta-
¿QUÉ
SE PUEDE HACER PARA DESGRAVAR EL MÁXIMO?
El
único ''truco'' consiste en aplazar, o adelantar, cuanto mas dinero, mejor.
Referido
al ejemplo concreto analizado, soluciones a aportar serían:
-
En
vez de aportar al constructor / promotor con anterioridad a la firma 5.000
euros al año, intentar que fueran 9.000 euros, y en vez de 3 años, que
fueran durante 4 años (lo máximo que permite la Ley). O en su defecto,
aportar dicha cantidad al Promotor, y el exceso, hasta 9.000 euros,
guardarlo en una cuenta vivienda, y desgravarlo también.
Con
ello, conseguiríamos adelantar, en vez de 15.000 euros (5.000 * 3 años) como
se ha producido, un total de 36.000 euros (9.000 euros * 4 años). Y eso
supone ''ganar'' en la operación un total de 3.150 euros.
-
En
vez de firmar la escritura en Febrero, y por tanto, pagar 10 cuotas
mensuales, intentar:
-
Hacer
la escritura en Diciembre, y con ello, conseguiríamos no desgravar los
4.770 euros de las cuotas pagadas.
-
Si
el promotor / constructor no accede a retrasar la firma de la escritura
de / compra venta, solicitar al banco / caja una carencia en el pago
durante UN AÑO, con lo cual, conseguiríamos atrasar el abono de los
4.770 euros a un año posterior.
-
Elegir
la modalidad de pago de cuotas anual. Aunque en este caso, sería
preciso un estudio mas detallado de los intereses pagados en uno y otro
caso.
En
cualquiera de los casos, esto supone una ganancia (considerando un 15% de
desgravación) de 715.5 euros.
Es
decir, que todo esto supone, al final, una ganancia de 3.865,5 euros que, en el
ejemplo anterior NO SE PERCIBEN de hacienda, y con unas sencillas anticipaciones
a lo que luego ocurre, si se pueden ingresar.
