Una vez que ya se ha comprado la vivienda, y superado ese mismo año en que se
realiza, los sucesivos años y hasta la finalización del pago de la hipoteca,
los cálculos a la hora de desgravarse en hacienda son fáciles de realizar.
Tenga
presente siempre la misma referencia, y es que cada año, el MÁXIMO
permitido es de 9.000 euros por persona, o bien 9.000 euros por unidad familiar
en el supuesto de declaraciones conjuntas.
Por
lo tanto, TODO lo que pague de cuotas de la hipoteca o amortizaciones (tanto los
capitales e intereses o comisiones) no deberían superar dicho límite para que usted
pueda desgravarse el máximo.
Al
margen de la generalidad, y partiendo de esa premisa, a continuación se tratan algunos
aspectos de interés, como son:
1.-
Titulares de la hipoteca
2.-
Los dos años siguientes
a la compra
3.-
Elegir la cuota máxima
4.-
Amortizaciones
5.-
Cancelar hipoteca
TITULARES
DE LA HIPOTECA
La
Ley permite desgravarse, como máximo y persona, 9.000 euros, o bien, si se
trata de unidades familiares que realizan declaración conjunta, también 9.000
euros.
Esto
significa que si la hipoteca de la vivienda la han firmado MAS de una
persona, habrá que considerar lo siguiente:
-
A
cada titular de la hipoteca, se le asigna una cuota de participación o
responsabilidad sobre la misma, es decir, se le asignan unas cantidades
satisfechas por las cuotas.
Si
no se especifica nada, la parte de cada uno de los titulares es proporcional,
es decir, en el caso de una pareja, el 50% de las aportaciones de cada uno.
-
A
la hora de realizar la declaración de la renta, cada una de las personas
que son titulares de la hipoteca, podrá deducirse, COMO MÁXIMO, la parte
que le corresponda, o lo que es lo mismo, las cantidades que ha pagado.
Esto
significa, por ejemplo:
-
En
las parejas civilmente reconocidas como casadas, en régimen de gananciales,
podrán optar por realizar la declaración CONJUNTA, en cuyo caso, se suma
el importe TOTAL de las cuotas, y el límite máximo de deducción es de
9.000 euros en total. O bien, optar por realizar una declaración
INDIVIDUAL, en cuyo caso, el límite es de 9.000 euros por cada una de las
personas, y la cantidad que cada uno debe considerar es la que ha aportado a
la hipoteca. Si no se especifica lo contrario, se supone que es al 50%.
-
En
las parejas de hecho, o civilmente NO casadas, deberán hacer la
declaración cada uno por su lado, y cada uno podrá desgravarse la cantidad
que ha satisfecho.
Con
todo esto, lo que queremos llamar la atención de usted es que, a la hora de
firmar la hipoteca, tenga en consideración el tratamiento fiscal, para sacar el
máximo rendimiento posible.
Ejemplo:
suponga que las cuotas anuales pagadas por la hipoteca en una pareja
civilmente casada en régimen de gananciales fueran de 12.000 euros, y las dos
personas están trabajando.
Desde
el punto de vista de la deducción fiscal por la vivienda, la operación mas
rentable es hacer la declaración individual, ya que:
-
Si
hicieran declaración conjunta, el límite máximo sería de 9.000 euros, lo
que supone una ganancia de 1.575 euros en la declaración (considerando el
20 y 15%)
-
Si
hicieran la declaración individual, a cada uno de ellos se le asignaría
6.000 euros, lo que supone una ganancia, en su conjunto, de 2.250 euros
(también, considerando el 20 y 15%).
Habría
que considerar otros aspectos de la declaración de la renta para ver si sería
la mejor solución.
LOS
DOS AÑOS SIGUIENTES A LA COMPRA
La
ley establece que los dos años siguientes a la compra, y por los primeros 4.500
euros pagados por cuotas de una hipoteca, se deducirá el 25% en vez del 20%.
Como
normalmente una declaración de la renta NO se firma justo el 1 de enero, la
cuestión es ¿cómo se computan los plazos?.
La
respuesta es muy sencilla, y no es otra que DE FECHA A FECHA.
Ejemplo:
suponga que su vivienda la compra el día 8 de Abril.
Pues
bien:
-
Todo
lo que pague ese mismo año, y hasta lo primeros 4.500 euros, se deducen el
25%
-
El
siguiente año, todo lo que se pague por la hipoteca, y hasta los primeros
4.500 euros, también se deducen el 25%.
-
Y
el tercer año, los primeros 4.500 euros tributarán al 25 o el 20%, en
función de lo que se pague antes y después del 8 de abril. Lo que se hace
en estos casos, es realizar una regla de proporcionalidad, es decir, se
divide todo lo pagado en 365 días, y luego, se multiplica, cada parte, por
los días que le corresponden.
Ejemplo:
suponga que en ese año se ha pagado 6.000 euros por cuotas de la
hipoteca.
El
exceso de 4.500 euros, y hasta los 6.000 euros, se deduce al 15%, es decir,
1.500 * 15% = 225 euros.
Los
primeros 4.500 euros, se dividen por 365 días = 12.3288 euros / día
Hasta
el 8 de abril (98 días), son 1.208,2224 euros, al 25% = 302,06 euros
El
resto, hasta el 31 de diciembre (267 días), son 3.291,7896 euros, al 20% =
658,36 euros.
Con
lo cual, lo deducido ese año son 225 + 302,06 + 658,36 = 1.185,42 euros.
ELEGIR
LA CUOTA MÁXIMA
A
la hora contratar la hipoteca, uno de los factores que usted deberá tener en
cuenta es el de la fiscalidad, de tal forma que pueda deducirse el máximo.
Eso
significa que en función de la cantidad de dinero que se solicita de la
hipoteca, de la forma de pago, y el plazo de devolución, arrojarán unas
cantidades satisfechas al año, de tal forma que si se sobrepasa el límite
marcado por la Ley, NO se podrá desgravar dicho exceso.
Ejemplo:
suponga que va a solicitar un préstamo de 100.000 euros, y suponemos un
tipo de interés del 4%, y la forma de pago, mensual.
Estas
son las cuotas mensuales, y el total cada año:
|
Valor
de la hipoteca:
100.000
€
|
Cuotas
mensuales
|
Total
pagado cada AÑO
|
|
10
años |
1.012
€ |
12.144
€ |
|
15
años |
740
€ |
8.880
€ |
|
20
años |
606
€ |
7.772
€ |
|
25
años |
528
€ |
6.336
€ |
|
30
años |
477
€ |
5.724
€ |
En
todos los casos, EXCEPTO a 10 años, el importe total pagado al año es inferior
a 9.000 euros, el máximo permitido por la Ley.
Por
un lado, piense que reducir el tiempo de pago de la hipoteca, REDUCE el pago de
intereses, pero por contra, como ha pasado en la amortización a 10 años, el
exceso de los 9.000 euros, NO SE PUEDE DESGRAVAR.
Y
del mismo modo, todo lo que pase de los primeros 4.500 euros, solo se deduce el
15%, en vez del 20 ó 25% como ocurre con los primeros 4.500 euros.
Desde
el punto de vista FISCAL, la mejor operación sería la de 30 años, ya que se
puede deducir el TODO, y además, la mayoría al 20 - 25%.
AMORTIZACIONES
A
lo largo de la vida de un préstamo, el cliente puede utilizar la fórmula de
amortizar capital, con el objetivo, bien de reducir el plazo, o bien de reducir
la cuota (ver aquí qué interesa
más).
Y
dichas cantidades SI SE PUEDEN DESGRAVAR, incluso, si el banco le cobra
comisión de amortización, también se puede desgravar.
Ahora
bien, dicha amortización deberá sumarse a las cuotas regulares pagadas
durante el año, y siempre con el objetivo marcado por los límites de la ley,
es decir, 9.000 euros por persona, o por unidad familiar si hace declaración
conjunta.
Ejemplo:
suponga el caso anterior, en el que además, durante un año amortiza 3.000
euros.
Los
resultados serían:
|
Valor
de la hipoteca:
100.000
€
|
Total
cuotas mensuales
|
Amortización
|
Total
pagado cada AÑO
|
Exceso no
deducido
|
|
10
años |
12.144
€ |
3.000
€ |
15.144
€ |
6.144
€ |
|
15
años |
8.880
€ |
3.000
€ |
11.880
€ |
2.880
€ |
|
20
años |
7.772
€ |
3.000
€ |
10.772
€ |
1.772
€ |
|
25
años |
6.336
€ |
3.000
€ |
9.336
€ |
336
€ |
|
30
años |
5.724
€ |
3.000
€ |
8.724
€ |
0
€ |
Desde
el punto de vista FISCAL, la mejor operación sería la de 30 años, ya que se
puede deducir TODO lo pagado. El resto de opciones, suponen ''renunciar'' a
desgravarse cierta cantidad, tanto mas cuanto menos sea el plazo de la hipoteca.
Por ejemplo,
contratar a 30 años siempre tiene el inconveniente de pagar muchos mas
intereses que hacerlo a 10 años, pero sin embargo, el resto de condiciones
siempre son ventajas, tales como:
-
Se
dispone de mas líquido disponible al mes, ya que la cuota a pagar es menor.
-
Se
tiene un margen de maniobra para amortizar, y además, que dicha
amortización sea desgravable.
-
Si
no se decide amortizar un año, y por ejemplo se considera el caso mostrado
anteriormente, las cantidades pagadas serán deducidas al 20 - 25% en su
mayoría, y no al 15%.
Ahora
bien, NO SE OLVIDE negociar con su bando una
comisión de
amortización del 0%.
CANCELAR
LA HIPOTECA
Una
vez que se ha pagado la totalidad de la hipoteca, es preciso proceder a su
cancelación Registral (ver todo el proceso y gastos
aquí).
Eso
significan una serie de gastos de notario, registro... que usted deberá
afrontar.
¿se
pueden deducir?, SI, TODO SE PUEDE DEDUCIR, es decir, los gastos que acarreen la
cancelación.
Por lo tanto, el año que finalice de pagar su
hipoteca (enhorabuena!!!), podrá optar por cancelarla en el
Registro de la
Propiedad (a veces, el usuario no se
percata o desconoce este aspecto, y luego, cuando decide vender el bien, debe
hacerlo, ya que ''oficialmente'', la hipoteca aún existe, aunque esté pagada
en su totalidad).
Deberá
tener en cuenta, como siempre, el límite marcado por la Ley, es decir, que
deberá sumar los gastos de cancelación mas las cuotas pagadas del préstamo
ese año, e incluso amortizaciones anticipadas (muchas veces se produce la
cancelación con amortización total anticipada), y todo ello, con un límite de
desgravación de 9.000 euros por persona, o unidad familiar en declaraciones
conjuntas.
