Esta
comisión SOLO se aplica si en el momento de proceder a la CANCELACIÓN de la
hipoteca, aún queda capital pendiente que pagar, y el usuario paga el TOTAL de
dicha cantidad debida.
Ejemplo: suponga que tiene una hipoteca que
le queda por pagar 100.000 euros, y otro banco le ofrece unas condiciones mucho
mejores a las que tiene en la actualidad, por lo que decide
cambiar de banco su hipoteca. En
este caso, deberá amortizar todo el dinero.
Así
mismo, es una comisión que se aplica en función de las circunstancias que
provocan la cancelación de la hipoteca, de tal manera que:
-
Si
la cancelación es como consecuencia de un cambio de entidad, la entidad
financiera actual, seguramente, NO le perdonará ni un céntimo de euro
correspondiente a la comisión de cancelación.
-
Si
la cancelación es como consecuencia de terminar de pagar el préstamo,
puede ocurrir que la entidad le cobre el total que le corresponde, solo una
parte, o bien, incluso, que NO le cobre NADA, en función de lo que usted
pueda negociar con ellos, o la deferencia que tengan hacia su cliente.
ORIGEN
A
lo largo de la vida de un préstamo, las circunstancias del que lo paga, o las
propias del mercado, pueden variar, y a veces, puede ser conveniente pagarlo
antes de tiempo.
Ejemplo:
suponga que ha obtenido un dinero extra, y quiere emplearlo en amortizar el
TOTAL del préstamo,
para pagar MENOS intereses.
A
veces, también puede ocurrir que una entidad financiera distinta ofrezca unas
mejores condiciones, y decide cambiar de banco, con
lo cual, ser procedería a CANCELAR la deuda con la actual entidad financiera.
Las
entidades financieras, o por exigencias de la Ley, ante estas posibles variaciones que se pueden producir,
también aportan SOLUCIONES, ahora bien, ''con condiciones'', o mejor dicho,
''con comisiones''.
De
ahí el nacimiento de la comisión de
cancelación total.
CONCEPTO
Es
una cantidad de dinero que la entidad financiera cobrará si se desea anticipar,
adelantar, el TOTAL del capital que el cliente debe.
Se
suele expresar en % sobre la cantidad a amortizar, y sus valores normales suelen
ser el 1% en préstamos a interés
variable (ya que la
Ley
2/94 lo limita) o entre el 1 y el 3% en préstamos a
interés
fijo.
La
justificación de esta comisión, según las entidades, es debido a dos motivos:
-
El
banco tenía previsto ganar ''x'' euros al realizar la operación del préstamo.
Si el cliente amortiza anticipadamente el capital que debe, el banco va a
ganar menos dinero del previsto, y forma de compensar dicha pérdida
consiste en cobrar esa comisión.
-
Exige
unos gastos de gestión y administración del personal y los recursos que no
estaban contemplados.
Rara
vez la entidad financiera pondrá un 0%, y la justificación de esta comisión
radica, sobre todo, en no ''dejar la puerta abierta'' para que al cliente pueda
disponer de una mejor oferta y abandonar la entidad. Muchas veces no es
importante en sí el préstamo sino todo lo que lleva aparejado (cuenta
corriente, domiciliación de nóminas, seguros, tarjetas, etc, etc). Aparte de
los dos motivos enumerados en el apartado anterior.
Es
habitual, por tanto, que la comisión de cancelación sea la mayor posible.
Por
ello, cuando se negocia un préstamo hipotecario, PRIMERO hay que negociar el
tipo de interés, la comisión de apertura..., pero no deje de observar la comisión cancelación
total.
