Sin duda alguna, esta es la fase MAS IMPORTANTE de
todo el proceso, porque es la base de partida para llegar a un buen fin.
Antes de que acuda a cualquier oficina, o
solicitar información a través de una página web, debe tener MUY claro qué es lo
que desea, qué es lo que pide, a quién lo pide, y cómo lo pide.
Es
decir:
1.-
SOLO PARA MEJORAR
3.-
Ejemplo
2.-
Condiciones de partida
3.-
Exigencias asumibles
1.-
SOLO PARA MEJORAR
Usted
parte con unas condiciones de partida, que son las que tiene actualmente en su
hipoteca.
Puede que otra entidad le pueda mejorar dichas
condiciones, pero también es cierto que CAMBIAR de banco / caja, acarrea unos
gastos.
Por lo tanto, puede que dicha mejora NO SEA SUFICIENTE.
La
idea general, y mas recomendable, es que debe cambiar SOLO si es PARA MEJORAR.
Si usted se va a quedar ''lo comido por lo servido'', no merece la pena, porque
son trámites, días de permiso en el trabajo, cambio de domiciliaciones, etc,
etc.
2.-
EJEMPLO
Suponga
que dispone de una hipoteca con las siguientes condiciones:
-
Capital
pendiente de amortizar: 100.000 euros
-
Tipo
de interés: Euribor + 1.0 sin redondeo
-
Plazo:
30 años
-
Comisión
de cancelación: 1%
Para
hacer una comparativa mas completa, supondremos también como plazos: 10 - 15 - 20
- 25 años.
Imagine
que le ofrecen en otra entidad financiera lo siguiente:
-
Tipo
de interés: Euribor + 0.5 sin redondeo
-
Plazo:
el mismo que tengamos contratado, ya que la
Ley
NO permite cambiar el plazo.
-
Comisión
de subrogación: 0%
La
cuestión es: ¿interesa la operación?
Para poder evaluarlo, deberemos calcular CUÁNTO
dinero pagaremos por cada hipoteca. Para ello, deberá considerar un tipo de
interés CONCRETO. Supongamos un 4%
|
HIPOTECA
ACTUAL
Interés:
5% (Euribor + 1)
|
Cuota
mensual
|
Total interés
|
Total
pagado
|
| 30 años |
537
€ |
93.255
€ |
193.255
€ |
| 25 años |
585
€ |
75.377
€ |
175.377
€ |
| 20 años |
660
€ |
58.389
€ |
158.389
€ |
| 15 años |
791
€
|
42.342
€
|
142.342
€
|
| 10 años |
1.061 € |
27.279
€ |
127.279
€ |
Si
su caso particular tiene otras condiciones, utilice la
calculadora
para saber la cuota mensual.
A
continuación, calculamos los GASTOS que
supone el cambio de hipoteca:
La
misma operación que hemos realizado antes con la hipoteca actual, lo haremos
con la oferta que nos hacen, pero sumando, además, los gastos inherentes al
cambio:
|
HIPOTECA
FUTURA
Interés:
4.5% (Euribor + 0.5)
|
Cuota
mensual
|
Total interés
|
Gastos de
cambio de hipoteca
|
Total
pagado
|
| 30 años |
507
€ |
82.407
€ |
1.732
€ |
184.139
€ |
| 25 años |
556
€ |
66.750
€ |
1.732
€ |
168.482
€ |
| 20 años |
633
€ |
51.836
€ |
1.732
€ |
153.568
€ |
| 15 años |
765
€ |
37.699
€ |
1.732
€ |
139.431
€ |
| 10 años |
1.036
€ |
27.366
€ |
1.732
€ |
129.098
€ |
Y
por último, comparamos:
|
COMPARATIVA |
HIPOTECA
ACTUAL
|
HIPOTECA
FUTURA
|
|
Cuota
mensual
|
Total
pagado
|
Cuota
mensual
|
Total
pagado (*)
|
| 30 años |
537
€ |
193.255
€ |
507
€ |
184.139
€ |
| 25 años |
585
€ |
175.377
€ |
556
€ |
168.482
€ |
| 20 años |
660
€ |
158.389
€ |
633
€ |
153.568
€ |
| 15 años |
791
€ |
142.342
€ |
765
€ |
139.431
€ |
| 10 años |
1.061
€ |
127.279
€ |
1.036
€ |
129.098
€ |
(*)
Incluidos los gastos inherentes al cambio (notario, registro, comisión de
cancelación...)
Esto
arroja los siguientes ahorros:
|
AHORRO
DE
LA
NUEVA OFERTA |
Ahorro cuota
mensual
|
Ahorro
Total
|
| 30 años |
30
€ |
9.116
€ |
| 25 años |
29
€ |
6.895
€ |
| 20 años |
27
€ |
4.821
€ |
| 15 años |
26
€ |
2.911
€ |
| 10 años |
25
€ |
-
1.819
€ |
De
todas las suposiciones analizadas, SOLO la hipoteca a 10 años NO INTERESA
¿todo
son ventajas?
Si
bien a priori cualquiera de los supuestos anteriores son ventajosos para el
usuario, NO solo es cuestión de analizar estos números fríamente, porque
también puede haber inconvenientes, tales como:
-
Los
gastos de cambio de entidad (en este caso 1.732 euros), es dinero de HOY,
que el usuario paga HOY. Y no es lo mismo que pagarlo poco a poco, en un
plazo de 15-20-25-30 años.
-
¿qué
exigencias le pide la nueva entidad?. Suponga que las condiciones de la
hipoteca son muy buenas, pero a cambio, le pide un plan de pensiones, un
seguro de vida, etc, etc, que usted no precisa, y que ahora mismo la entidad
actual NO le exige. (ver exigencias)
Para
finalizar, con este ejemplo le hemos mostrado QUÉ puede pedir, y qué no puede
pedir en un préstamo. Haga sus propios números.
2.-
Condiciones
de partida
Gracias
a internet, hoy por hoy el usuario tiene en sus manos una herramienta de PRIMER
NIVEL, y no es otra que información abundante a su alcance, sin moverse de su
casa, sin tener que dar ningún dato personal que le identifique.
Por
lo tanto, a la hora de negociar un cambio de banco, no se quede con la oferta
''esa que le comentó su amigo'', sino que busque otras, para tener unas
condiciones de partida, y saber de antemano qué
ofrece el mercado en general.
Aquí (ofertas
de hipotecas)
encontrará multitud de ofertas.
La
idea general es que con las mejores ofertas usted pueda hacer sus propios
números y ver si le ''encajan'', si compensan para cambiar de banco / caja.
Tal
es así que deberá tener claro que las condiciones de su nueva hipoteca deberían
ser, al menos:
-
El
tipo de interés aplicado a la hipoteca es mejor que sea a
interés
variable que fijo. Y todo ello porque el banco / caja, al aplicar un
interés fijo en un préstamo de tantos años, no ''se va a pillar los
dedos''.
-
El
índice de referencia mejor es el
Euribor, con
valores mas bajos que la
CECA, o
IRPH (de las cajas, de
los bancos o del conjunto de los dos) (ver evolución
intereses)
-
El
diferencial a añadir al índice de referencia
elegido deberá estar comprendido entre:
-
Para
el Euribor: si está en una franja de 0.4 - 0.6 para considerarlo como
MUY bueno. Si está entre 0.6 y 0.75 será regular, y todo lo que
supere esta cantidad, será ''malo''
-
Si
le aplican el índice IRPH, IRPH-C o IRPH-B, ya ha empezado con mal
pié, así que PEOR será si encima le añaden algún diferencial.
-
El
índice CECA, de entrada, NIÉGUESE a aceptarlo como índice de
referencia, salvo que le aplique un diferencial NEGATIVO.
-
El
redondeo es algo que NO debe aceptar de ningún
modo. Es un criterio que pasó a mejor vida.
-
La
comisión de subrogación
debería ser CERO. Es algo que en las mejores entidades ofrecen con
facilidad.
-
La
comisión de amortización parcial, igualmente, CERO.
-
La
comisión de cancelación
total, 1%.
Y
así con todas y cada una de las condiciones que usted considere oportunas, al
objeto de tener una lista o tabla con aquellas condiciones que considera son las
mas adecuadas a su caso.
A
partir de este momento, solo le queda un detalle, y es saber quién se las
ofrece.
3.-
Exigencias
Además
de todo esto, deberá considerar y valorar las exigencias que está dispuesto a
asumir cuando la entidad financiera le exiga en la solicitud, tales como:
-
Nómina:
domiciliar la nómina, o en el caso de ser autónomo, los ingresos que
dispone. En tal sentido ¿a usted que mas le da cobrar por uno u otro banco
/ caja?, es una exigencia asumible.
-
Recibos
bancarios: domiciliar el cobro de recibos como la luz, agua, teléfono,
etc. En este sentido, es habitual que las entidades exijan, al menos, dos o
tres recibos. Por su parte, ¿qué mas le da pagar por ese banco, o por
otro?. Es una exigencia asumible.
-
Tarjetas:
si va a disponer de una cartilla, de la nómina, lo lógico es que
disponga de al menos una tarjeta de débito. Ojo, de débito, que suelen ser
GRATIS, o a lo sumo, con una comisión de mantenimiento muy pequeña. Es una
exigencia asumible. Si la exigencia fuera una tarjeta de crédito,
pregunte lo que le van a cobrar cada año por su mantenimiento, o en todo
caso, muchas veces se tiene pensado solicitarla de todas formas.
Ahora
bien, otra cuestión distinta es que la propia entidad que concede el préstamo
imponga una aseguradora (ya sea del mismo grupo, o de la que cobra comisión
por acuerdos firmados entre ellas), puesto que es contrario al principio de
reciprocidad y de equidad que reconoce la Ley 26/84 General de Defensa de los
Consumidores y Usuarios, ampliada en su carácter protector hacia el
consumidor a través de la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de Contratación.
No
es cuestión de exigir o no la contratación de un
seguro
del hogar, que eso no
se discute, ahora bien, la cuestión es que el usuario pueda elegir lo que mas
le conviene.
-
Seguro
de vida: puede que usted ya disponga un seguro de vida, o bien, otro
tipo de productos que le cubren en caso de fallecimiento. O bien, que el
precio que le cobran es demasiado alto comparado con la competencia, o las
coberturas e indemnizaciones no son las mas óptimas. Es una exigencia ''abusiva''
por parte del banco / caja. No lo acepte.
-
Plan
de pensiones: quizás esté usted contento con el funcionamiento de la
Seguridad Social, o bien no pueda permitirse en este momento contratar un
plan de pensiones, o bien en su empresa ya disponen de uno, o bien hace ya años
que usted lo contrató por su cuenta, o bien las condiciones del plan que le
ofrecen no son las mas ventajosas. ¿porqué contratar un producto que no
precisa, o no puede, o ya tiene, o es peor que el de la competencia?. Es una
exigencia ''abusiva'' por parte del banco / caja. No lo acepte.
