Usted
va a cambiar de entidad financiera, y eso supone que el nuevo banco
necesita de un informe que acredite que la cantidad de dinero que le va a
prestar, es igual, o inferior, al valor real de la vivienda a hipotecar. No
importa que usted tenga una tasación anterior, ya
que el banco solo se fía de sus propios tasadores.
La
tasación es un informe realizado por personas con cualificación suficiente
(tasador) cuyo objetivo es valorar lo que cuesta una vivienda. Se deben realizar
de acuerdo con la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 de noviembre
de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas
entidades financieras.
La
propia Ley establece que el tasador deberá tener la
cualificación de Arquitecto o Arquitecto técnico.
De
acuerdo con el art.37 del Real Decreto 1289/1991, de 2 de Agosto, y Real Decreto
775/1997, de 30 de Mayo, el tasador debe ser técnico profesional competente,
arquitecto, aparejador o arquitecto técnico, capacitados para firmar informes
de tasación así como sus certificados, cuando se trate de, fincas urbanas,
solares, e inmuebles edificados con destino residencial y, en los demás casos,
por ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente según
la naturaleza del objeto de tasación.
En
dicha valoración, se tienen en cuenta aspectos como:
-
Metros
cuadrados construidos y habitables
-
Materiales
de construcción empleados
-
Elementos
de mejora
-
Estado
de conservación (en viviendas usadas)
-
Ubicación
de la vivienda
-
Entorno:
centros comerciales, comunicaciones, accesibilidad, zonas deportivas...
-
Precio
medio del metro cuadrado en la zona (que impone la oferta y demanda)
-
Etc
Es
decir, todos aquellos parámetros suficientes para poder evaluar que una
vivienda concreta, en un momento concreto, tiene la probabilidad de venderse por
dicho valor.
Las
entidades financieras requieren, de forma IMPRESCINDIBLE, la tasación de una
vivienda, ya que en muchos casos, la propia vivienda sirve de AVAL, y por tanto,
necesitan saber el valor real de un bien, al objeto de que si se produce un
impago de la hipoteca, el banco / caja pueda recuperar el dinero entregado a
través de ese AVAL. Y esto es así aunque ya disponga de una hipoteca, y aunque
la anterior entidad financiera ya hubiera tasado con anterioridad la vivienda.
¿QUIÉN
NO DEBE HACER TASACIÓN?
Aquellos
que se van a subrogar en un préstamos hipotecario, NO necesitan hacer la
tasación de vivienda, ya que la hipoteca está constituida con anterioridad, y
por tanto, fue en ese instante cuando el banco / caja tuvo que requerir, si lo
estimó oportuno, hacer una tasación.
Ejemplo:
si se compra una vivienda NUEVA, y dicha vivienda tiene constituida una
hipoteca (que en su día firmó el promotor de la vivienda) y usted se quiere
subrogar en dicha hipoteca, NO necesitará hacer tasación de la vivienda.
Tampoco
es preciso, en muchas ocasiones, hacer tasación de la vivienda cuando la
cantidad de dinero solicitada al nuevo banco es MANIFIESTAMENTE inferior al
valor de la propia vivienda.
Ejemplo:
si su vivienda tiene un valor aproximado de 150.000 euros, y usted al
cambiar de banco ya solo le queda por pagar 50.000 euros de hipoteca, en principio, no sería necesario hacer una
tasación de la misma, ya que la cantidad solicitada es MANIFIESTAMENTE inferior
al valor real.
No
obstante, los bancos son muy reacios a no hacer tasación, y
generalmente, sea cual sea el importe, siempre solicitan hacerla.
Consejo:
si usted cree que la cantidad que le resta por pagar de la hipoteca es muy inferior al valor real de la
vivienda, NEGOCIE con el banco NO hacer una tasación, o en su caso, que
sea a cargo de la entidad financiera.
¿CUÁNTO
VALE?
El
valor de una tasación varía en función del valor de una vivienda. Suele
rondar entre el 0.8 y 1.0 por mil. Es decir,
no es lo mismo una tasación de un piso de 100.000 euros, que el de un complejo
urbanístico cuyo valor es de 6 millones de euros.
No
obstante, para el caso de una vivienda normal, cuyo valor sea ''normal'', tenga
en cuenta que puede costar la tasación entre 150 y 300 euros.
En
todo caso, siempre hay variables, como pueden ser:
-
No
todos los gabinetes de tasación cobran lo mismo.
-
Lugar
de la tasación
-
Si
es preciso desplazamiento (dietas, kilometraje...)
-
Si
es preciso recopilar información por parte del tasador (notas registrales,
planos...)
Por
último, reseñar que el pago de la tasación se realiza POR ANTICIPADO, por lo
que generalmente se suele hacer una provisión de fondos inicial (señal o
entrada) y antes de entregar el informe de la tasación se debe liquidar, POR
COMPLETO, el coste de la tasación.
Y
además, corre de su cuenta, aunque al final NO haga la operación de cambio de
entidad.
LA
LETRA PEQUEÑA
Deberá
tener en cuenta los siguientes aspectos:
-
Vigencia
de la tasación
-
Entidades
acreditadas
VIGENCIA
DE LA TASACIÓN
La
tasación de una vivienda es limitada en el tiempo, es decir, que a día de hoy
puede tener un valor, y dentro de un año, otro muy diferente, bien por la
propia demanda u oferta del mercado, por deterioro o mejora en dicha vivienda,
etc, etc.
De
ahí que las entidades financieras otorguen una validez a una tasación de
alrededor de seis meses, y que pasado dicho tiempo, requieran una nueva
tasación.
Por
lo tanto, si usted piensa en cambiar de entidad bancaria su hipoteca, ''no se
duerma en los laureles''.
ENTIDADES
ACREDITADAS
En
principio, se pudiera suponer que cualquier gabinete técnico de tasación,
habilitado como tal, pudiera emitir una tasación de una vivienda, y que dicha
tasación sirviera para cualquier entidad financiera.
Pues
NO. No todos los Bancos / Cajas de Ahorros aceptan una
tasación.
Lo
habitual es que las entidades financieras trabajen con solo uno, o unos, gabinetes
técnicos de tasación, y SOLO los emitidos por ellos, los consideran
válidos, o bien del propio personal técnico que pueda tener el banco para
estos casos.
Los
motivos son varios:
-
La
entidad financiera es quién expone su propio dinero al otorgar una hipoteca,
y por tanto, necesita de una entidad tasadora de su total confianza al
objeto de cerciorarse, al máximo, que dicha tasación es correcta, sobre
todo, cuando el AVAL de la hipoteca es la propia vivienda.
Ejemplo:
suponga que tasan una vivienda por 150.000 euros, y el banco, concede una
hipoteca por dicho importe. Sin embargo, la tasación no es correcta, y el
valor real es de 100.000 euros. Si el préstamo no se paga, la entidad
financiera no podrá nunca recuperar el valor inicial concedido.
-
Debido
a que muchas hipotecas tienen como único AVAL la propia vivienda, es muy
importante para la entidad financiera asegurarse que el valor de la
tasación es, como mucho, el valor real, y a ser posible, un valor
inferior al real, para que llegado el caso de impago de la hipoteca, la
entidad financiera pueda cobrar, al menos, la cantidad que entregó.
-
Los
grupos financieros son, en casi todos los casos, un conglomerado de empresas
(financiera, seguros, gestoría...). En el sector de la vivienda, suelen
tener sus propios gabinetes técnicos de tasación, con lo cual ¿a quién
creen que le van a otorgar una tasación?: a la propia empresa. Y de no ser
así, tendrán suscritos acuerdos o contratos con determinados gabinetes en
los que, a demás de la confianza que le inspiran, les facilitarán trabajos
a cambio de una comisión.
A
pesar de todo ello, siempre hay gabinetes de tasación de reconocido prestigio,
cuyos informes suelen ser válidos para casi todas las entidades financieras.
Como puede ser el caso de
TINSA.
Por
lo tanto, no haga la tasación hasta que no sepa, en realidad, con qué entidad
financiera va a hacer el cambio de hipoteca.
¿QUÉ
DATOS DEBO APORTAR?
A
la hora de realizar una tasación, el profesional encargado de ello, necesita de
una serie de datos al objeto de realizar su trabajo, y son estos:
-
Fotocopia
de la escritura de propiedad.
-
Fotocopia
de la escritura de la hipoteca actual.
-
Si
usted dispone de una tasación anterior, fotocopia de la misma.
-
En
caso de inmuebles alquilados, fotocopia del contrato de arrendamiento y del
último recibo de alquiler.
-
En
el caso de inmuebles ligados a una explotación económica, Balances y
Cuentas de resultados de los últimos tres años y/o Balances y Cuentas de
Resultados previstos en los próximos cinco años, y Licencia de Apertura
caso de estar en funcionamiento, y plano catastral o parcelario.
-
En
el caso de terrenos, Cédula o consulta urbanística por escrito y plano
catastral o parcelario; en el caso de fincas rústicas, plano catastral.
¿SE
PUEDE NEGOCIAR EL PRECIO?
Generalmente,
al ser un servicio técnico, prestado por profesionales que tienen una tarifa
base, NO suele negociarse el valor de la tasación.
Debido
a que es una cantidad pequeña (comparado con el montante total de la
operación), invierta su tiempo y esfuerzo en ''rebajar'' otros aspectos, ya que
en este, poco o ningún margen de maniobra tiene.
