La gestoría hará, básicamente, las siguientes
funciones:
-
Pagar
la minuta al Notario por la firma de la modificación de la escritura.
-
Recoger
la escritura pública de la modificación de la hipoteca firmada en el Notario, y
solicitar la exención del impuesto de
Actos Jurídicos Documentados en
el Organismo Oficial correspondiente de la Comunidad Autónoma.
-
Con
el justificante de dicha exención, y la escritura de modificación de la hipoteca, proceder a su
inscripción en el Registro de la Propiedad.
-
Al
cabo de unas semanas, y una vez que le avisa el Registro que ya ha procedido
a la inscripción registral de la modificación de la hipoteca, recoger la
escritura pública, y entregársela al cliente.
¿Y
nada más?: Si, NADA MAS.
¿QUIÉN
PUEDE EVITAR EL GASTO DE LA GESTORÍA?
En la práctica, NUNCA
podremos evitar que una gestoría nos tramite la hipoteca ante el Registro de la
Propiedad, por UNA IMPOSICIÓN de la entidad financiera.
El
motivo es muy simple:
La hipoteca de una
vivienda, en la mayoría de los casos, implica que es la propia vivienda la que
sirve como AVAL en el supuesto de impago. Por lo tanto, el banco necesita
asegurarse, al MÁXIMO, que la inscripción en el Registro de la modificación
de la hipoteca se va
a realizar de forma correcta, o en su defecto, y ante cualquier imprevisto, la
Gestoría le va a avisar, sin demora alguna, de todo lo que concierne o suceda.
Piense
que si no se hace de forma correcta, oficialmente costará como ACREEDOR el
anterior banco, y no el actual con el cual ha firmado el cambio.
Además
de ello, las Gestorías disponen de un seguro de Responsabilidad Civil, para que
en el caso de hacer un trámite de forma incorrecta, y que se le pueda exigir
una indemnización, estén cubiertos por dicho seguro.
Imagine
que el usuario no actuara correctamente, y por error, omisión, mala fe, etc, el
usuario NO inscribiera correctamente la hipoteca en el Registro de la Propiedad,
y llegado el caso, el banco no pudiera embargar la vivienda para
cobrarse un posible impago. ¿a quién podría pedir responsabilidades el banco
si el cliente ya de por sí es un moroso?.
Además
de todo lo anteriormente comentado, como es un gasto que PAGA EL USUARIO, muchas
veces es el banco / caja quién tiene sus propias gestorías, o bien convenios
de colaboración con gestorías (cobra comisión), por lo tanto, siempre es un
''negocio'' más que aportar al grupo empresarial y a la cuenta de resultados.
Ya
puestos a necesitar hacer los trámites, irremediablemente y por imposición
de la entidad financiera, uno podría plantearse hacerlos a través de una
gestoría de su confianza. ¿creen que si dicha gestoría no es de la confianza
del banco le van a dejar hacerlo?. NO.
CONCLUSIÓN:
no se esfuerce en imponer una gestoría determinada, ni se esfuerce en
querer hacer usted directamente los trámites, es INÚTIL, ya que el banco NO va
a aceptar.
¿CUÁNTO
VALE?
Lo
que cobra una gestoría por tramitar la modificación de una hipoteca por cambio
de entidad financiera NO depende del valor de la
misma, ya que el trámite a realizar es el mismo siempre, independientemente de
su importe. Por lo tanto, lo que cuesta depende de la propia tarifa de la
Gestoría.
No
obstante, para el caso de una vivienda normal, cuyo valor sea ''normal'', tenga
en cuenta que puede costar la Gestoría entre 150 y 300 euros.
En
todo caso, siempre hay variables, como pueden ser gastos de desplazamiento.
Imagine que la modificación de una hipoteca debe ser registrada en una población a 100 km de donde
se firmó la hipoteca ante el notario.
Por
último, reseñar que el pago de la Gestoría se realiza POR ANTICIPADO, por lo
que generalmente se suele hacer una provisión de fondos inicial (señal o
entrada) y antes de entregar las escrituras de la hipoteca al usuario, se debe liquidar, POR
COMPLETO, el coste total.
PROVISIÓN
DE FONDOS
Como
se ha comentado anteriormente, la Gestoría es la encargada de pagar al Notario y al Registro.
Por
lo tanto, ANTES DE PROCEDER A MOVER NI UN SOLO PAPEL, lo primero que hace la
Gestoría es realizar una provisión de fondos. Es decir, el banco / caja en la
cual usted va a pasar la hipoteca, le abrirá una cuenta corriente (si aún no
la tiene), y realizará una transferencia a la cuenta
de la Gestoría, con una cantidad de dinero suficiente para abordar todos estos
gastos.
Normalmente,
en dicha provisión de fondos incluye:
-
Gastos
de la firma de la modificación de la escritura de la hipoteca ante el Notario.
-
Gastos
de inscripción en el Registro de la Propiedad.
-
Minuta
cobrada por la Gestoría.
Al
finalizar todo el proceso, si dicha provisión de fondos resultó ser excesiva,
le devolverán el sobrante, o al contrario, si faltó dinero, el banco / caja
donde tenga la cuenta corriente realizará una nueva transferencia por el
importe que se deba.
¿SE
PUEDE NEGOCIAR EL PRECIO?
Generalmente,
al ser un servicio técnico, prestado por profesionales que tienen una tarifa
base, NO suele negociarse la minuta que cobrará la gestoría.
La
excusa dada por el banco es ''no se puede, ya que es lo que cobre un
profesional en estos casos por realizar su trabajo''.
No
obstante, hemos de decir que SI, SI se puede negociar. Tenga en cuenta que sus
argumentos son de peso, ya que:
-
La
Gestoría es un pago que realiza el usuario, no el banco.
-
La
Gestoría es un servicio IMPUESTO por el banco, no elegido en muchos
casos por el usuario.
-
La
Gestoría la elige el banco. Es decir, además de ser impuesto, hay
que hacerlo con una determinada Gestoría, no con la que el usuario quiera.
Quizás
no le otorgue mucha importancia, pero todos estos factores van sumando, y a la
hora de la verdad, se obtiene unos gastos que pueden resultar elevados si no se
negocian por anticipado. (ver
tabla comparativa).
