Usted
ha decidido cambiar de banco su hipoteca, porque le ofrecen mejores condiciones,
o porque no está contento.
Ahora
bien, no se crea que se va a ir ''de rositas''. No bastará con de devolver el
capital que deba de la hipoteca, sino que ADEMÁS deberá
pagar una comisión, en lo que comúnmente se conoce como comisión de
cancelación, o de amortización total.
Los
bancos son conscientes de ello, por lo tanto, en las cláusulas de la
escritura de la hipoteca, cuantas más comisión de cancelación impongan,
mejor, porque así se aseguran que el cliente NO va a irse a otra entidad.
Pero
por fortuna para los usuarios, la
Ley 2/94 se hizo,
entre otras cosas, para evitar cláusulas abusivas que impusieran al usuario una
comisión de cancelación tal que en la práctica, fuera casi imposible
cambiarse de banco.
En
tal sentido, el artículo 3 de la citada Ley expone los siguiente:
[Según la disposición adicional primera de la Ley
36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (BOE núm.
271, de 12-11-2003, pp. 39925-39942), " [e]n las subrogaciones que se
produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a
partir del 27 de abril de 2003, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre
subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y aunque no conste
en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, la cantidad a
percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la
amortización anticipada de su crédito se calculará sobre el capital
pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1ª. Cuando se haya
pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a
percibir cantidad alguna por este concepto.
2ª. Si se hubiese
pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al
0,50 por
ciento, la comisión a percibir será la pactada.
3ª. En los demás
casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de
amortización anticipada el
0,50 por ciento
cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante si la entidad
acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique
la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como
consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La
alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la
subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en esta ley, y
sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que
corresponda por el daño producido.]
Por
lo tanto, tenga en cuenta que como MÁXIMO le van a exigir un 0.5% de comisión de
cancelación y siempre sobre la base de capital pendiente por amortizar.
Normalmente, el 99% de las entidades financieras aplican ese 0.5% en las
condiciones pactadas en las hipotecas.
Ejemplo:
si usted en su día solicitó un préstamo de 100.000 euros, y a día de hoy
le quedan 75.000 euros por pagar, y la comisión de cancelación es del 0.5%, la
cantidad que deberá abonar es de 375 euros.
